Kto przeprowadza kontrole instalacji elektrycznych w budynkach komercyjnych?

Na właścicielach i zarządcach budynków komercyjnych ciążą określone ustawowo obowiązki w zakresie utrzymania stanu technicznego instalacji i urządzeń elektrycznych. Dotyczą one m.in. kontroli, badań i pomiarów tych instalacji i urządzeń. W jakich terminach należy dokonywać takich kontroli instalacji elektrycznych i kto jest uprawniony do ich przeprowadzania?

Spis treści

1. Kontrole instalacji elektrycznych ‒ obowiązki właścicieli, zarządców i lokatorów
2. Kontrole okresowe instalacji i urządzeń ‒ jakie i kiedy?
3. Kto może kontrolować instalacje elektryczne?

Kontrole instalacji elektrycznych ‒ obowiązki właścicieli, zarządców i lokatorów

Zasady wykonywania kontroli, badań i pomiarów instalacji elektrycznych w budynkach określają przepisy ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z tymi przepisami do obowiązków właściciela lub zarządcy budynku, w zakresie utrzymania stanu technicznego instalacji i urządzeń elektrycznych, należy:

• uczestnictwo w odbiorze technicznym instalacji po jej wykonaniu, rozbudowie, przebudowie, modernizacji, remoncie lub naprawie,
• uczestnictwo w okresowej kontroli przy badaniu instalacji elektrycznej w zakresie sprawności połączeń, sprzętu, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów,
• sporządzania planów kontroli okresowych, planów napraw i wymian, zamierzeń remontowo-modernizacyjnych oraz zapewnienie terminowej realizacji tych planów,
• kontrola jakości prac eksploatacyjnych (robót konserwacyjnych),
• zapewnienie realizacji zaleceń pokontrolnych, wydawanych przez organy nadzoru budowlanego oraz inne organy upoważnione do kontroli,
• przeprowadzenie doraźnej kontroli stanu technicznego instalacji elektrycznych w przypadku zaistnienia zagrożenia: życia lub zdrowia użytkowników lokali, bezpieczeństwa mienia i środowiska,
• udział w pracach związanych z likwidacją skutków awarii i zakłóceń,
• prowadzenie dokumentacji eksploatacyjnej instalacji elektrycznej jako wydzielonej części dokumentacji eksploatacyjnej budynku,
• bieżące działania zapewniające bezpieczeństwo  użytkowania energii elektrycznej.

Przeczytaj też: Przegląd techniczny budynku 2023 obowiązkowy do 31 maja! Jaka cena? Kto wykonuje przegląd techniczny budynku?

Natomiast użytkownik lokalu, w zakresie zapewnienia należytego stanu technicznego instalacji elektrycznej, zobowiązany jest do:

• utrzymania wymaganego stanu bezpieczeństwa urządzeń elektrycznych w lokalu,
• przestrzegania zasad bezpieczeństwa użytkowania energii elektrycznej,
• udostępnienia lokalu w celu wykonania obowiązków przypisanych zarządcy budynku oraz dostawcy energii elektrycznej,
• niezwłocznego powiadomienia właściciela lub zarządcy budynku o przypadkach nieprawidłowości funkcjonowania instalacji i urządzeń elektrycznych,
• realizacji zleceń pokontrolnych, określonych podczas kontroli stanu technicznego, obciążających użytkownika lokalu.

Oględziny instalacji powinny być przeprowadzane nie rzadziej niż co 5 lat oraz na bieżąco w ramach pełnienia czynności eksploatacyjnych. Podczas takich oględzin należy sprawdzić stan:

• widocznych części przewodów, izolatorów i ich mocowania,
• dławików w miejscach wprowadzenia przewodów do skrzynek przyłączeniowych, sprzętu i odbiorników energii elektrycznej,
• osłon przed uszkodzeniami mechanicznymi przewodów,
• ochrony przeciwporażeniowej,
• gotowości ruchowej urządzeń zabezpieczających, automatyki i sterowania,
• napisów i oznaczeń.

Terminy i zakresy przeglądów instalacji elektrycznej powinny wynikać z przeprowadzanych oględzin i oceny stanu technicznego instalacji.

W ramach przeglądu należy w szczególności dokonać:

• szczegółowych oględzin w zakresie podanym powyżej,
• sprawdzenia ciągłości przewodów ochrony przeciwporażeniowej,
• czynności konserwacyjnych i napraw zapewniających poprawną pracę instalacji,
• pomiarów w zakresie i w terminach określonych w instrukcji eksploatacji.

Przeczytaj także: Oświetlenie zewnętrzne na osiedlach mieszkaniowych

• Przeglądy okresowe budynków
• Jakie są prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości?

Kontrole okresowe instalacji i urządzeń ‒ jakie i kiedy?

Przepisy Prawa budowlanego przewidują, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządzającego:

• okresowej kontroli, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzaniu stanu technicznego sprawności instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• okresowej kontroli, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego estetyki obiektu oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Kontrola okresowa przeprowadzana co najmniej raz w roku polega na sprawdzeniu stanu technicznego oraz sprawności instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.

Dotyczy ona instalacji elektrycznej oraz instalacji piorunochronnej. Przy kontroli instalacji elektrycznej sprawdzane są elementy elektryczne (przewody i kable wraz ze sprzętem i osprzętem elektroinstalacyjnym, a także urządzenia i aparaty) narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania.

Natomiast kontrola instalacji piorunochronnej obejmuje elementy zainstalowane na obiekcie, a także elementy konstrukcyjne obiektów narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania.

Kontrola przeprowadzana co najmniej raz na 5 lat powinna polegać na:

• sprawdzeniu stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej instalacji, oraz urządzeń elektrycznych w całym obiekcie budowlanym, a także jej estetyki,
• badaniu instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Sprawdzenia stanu technicznego sprawności instalacji elektrycznej i piorunochronnej należy przeprowadzić poprzez dokonanie:

• oględzin instalacji elektrycznej,
• badań i prób instalacji elektrycznej,
• oględzin, badań i pomiarów instalacji piorunochronnej.

Kto może kontrolować instalacje elektryczne?

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego kontroli stanu technicznego instalacji elektrycznych i piorunochronnych mogą dokonywać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych.

Kontrole stanu technicznego (okresowe i kontrole bieżące tzw. bezpiecznego użytkowania) przeprowadzają osoby posiadające właściwe uprawnienia budowlane, odpowiedniej specjalności, jednakże kontrole specjalistyczne dotyczące instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i kominiarskich wykonują osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i kwalifikacje potwierdzone świadectwem kwalifikacyjnym.

Osoby kontrolujące stan techniczny instalacji i urządzeń gazowych muszą posiadać uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności, jak też właściwe uprawnienia kwalifikacyjne dozoru nad eksploatacją takich instalacji i urządzeń, określone w świadectwach kwalifikacyjnych wydanych w trybie rozporządzenia ministra gospodarki, pacy i polityki społecznej z dnia 28 kwietnia 2003 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (DzU Nr 89, poz. 828 z późn. zm.).

Rozporządzenie określa rodzaje urządzeń, instalacji i sieci, przy których eksploatacji i dozorze konieczne jest posiadanie wymaganych prawem kwalifikacji. W załączniku do rozporządzenia wskazano grupy urządzeń, instalacji i sieci objętych takim wymogiem kwalifikacyjnym.

Do kontroli stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) niezbędne jest posiadanie kwalifikacji mistrza w rzemiośle kominiarskim. Do kontroli stanu technicznego przewodów kominowych i kominów, w tym kominów przemysłowych, kominów wolno stojących, wymagane jest posiadanie uprawnień budowlanych odpowiedniej specjalności, co dotyczy osób mających uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi w zakresie:

• specjalności instalacyjnej,
• specjalności konstrukcyjno-budowlanej (konstrukcja kominów i przewodów kominowych).

Kontrola stanu technicznego przeprowadzona przez osoby nieuprawnione nie spełnia obowiązku ustawowego kontroli okresowych przez osoby uprawnione, a ponadto z uwagi na brak profesjonalizmu takich osób może wywoływać negatywne skutki dla bezpieczeństwa ludzi, ich mienia i środowiska. Stan taki grozi sankcjami przewidzianymi przez prawo budowlane.

Z tego względu zamawiający usługi w tym zakresie (właściciel obiektu budowlanego) powinien sprawdzić, czy zleca je osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia i kwalifikacje.

Podstawa prawna:

1. Rozporządzenie ministra gospodarki, pacy i polityki społecznej z dnia 1 lipca 2022 r. w sprawie szczegółowych zasad stwierdzania posiadania kwalifikacji przez osoby zajmujące się eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci (Dz.U. z 2022 r., poz. 1392 ze zm.).
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).