Oszczędzanie energii w obiektach komercyjnych
Stoimy na początku gigantycznej, globalnej transformacji energetycznej, której celem jest uniezależnienie produkcji energii od spalania kopalin. Przemiany dotykają dziś wszystkich branż i zachodzą prawie na całym świecie. Coraz lepiej widać, że adaptacja do nowych warunków niesie wymierne korzyści finansowe.
Spis treści
- Rewolucja energetyczna z troski o środowisko
- Jak firmy "oszczędzają energii w obiektach komercyjnych"?
- Ogrzewanie i chłodzenie - mądre wykorzystywanie urządzeń
- Wykorzystanie naturalnych zjawisk w celu obniżenia zużycia energii
- Nowoczesny BMS - system analityki i sterowania w obiektach komercyjnych
- Przyszłość budynków musi być eko
W Polsce rozwiązania pozwalające na redukcję zużycia energii od 30 lat były sukcesywnie wprowadzane w budynkach komercyjnych. Jednak obecna sytuacja jest wyjątkowa. Nigdy wcześniej tak wielu właścicieli i zarządców centrów handlowych, biurowców, hoteli czy wielkopowierzchniowych magazynów nie wprowadzało tak wielu zmian w jednym czasie.
Rewolucja energetyczna z troski o środowisko
Firmy przebudowują i modernizują swoje obiekty na niespotykaną wcześniej skalę. Dokładają wielkich starań, żeby ograniczać koszty ich eksploatacji, redukować zużycie mediów oraz dążyć do zerowej emisyjności budynków. Jednocześnie zmienił się powód wprowadzania zmian. O ile wysokość stopy zwrotu z inwestycji jak zawsze pozostaje najważniejszym kryterium podejmowania decyzji biznesowych, o tyle coraz większa liczba decydentów deklaruje również troskę o przyszłość planety.
Jak firmy "oszczędzają energii w obiektach komercyjnych"?
Firmy nie działają w próżni, to organizacje tworzone przez ludzi, którym także zależy, by żyć w jak najbardziej przyjaznym środowisku. Dlatego coraz więcej przedsiębiorstw wdraża realne, istotne zmiany i poważnie traktuje deklaracje zrównoważonego rozwoju. Robią to tym chętniej, że to się po prostu opłaca. Już nagły wzrost cen energii pokazał, że podmioty, które np. uszczelniły instalacje HVAC czy wymieniły tradycyjne żarówki na LED-owe, odczuły te podwyżki znacznie łagodniej. A im bardziej kompleksowe podejście do zmian, tym lepszy efekt.
Własne instalacje OZE: montowanie paneli fotowoltaicznych czy bezpośrednie umowy z farmami wiatrowymi pozwalają na znaczną niezależność od cen węgla i gazu. Zmniejsza to także zagrożenia wynikające z ograniczeń poboru mocy przez nieruchomości komercyjne.
Jak zaplanować i wdrożyć tego typu działania, bardzo dobrze pokazuje poradnik dobrych praktyk branży „Oszczędzanie energii w obiektach komercyjnych”, przygotowany w 2022 r. przez Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH) we współpracy z Polską Izbą Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Opisuje on możliwości i sposoby redukcji zużycia energii i innych mediów w tego typu obiektach. Obejmuje rekomendacje dla wszystkich systemów, w które wyposażone są budynki komercyjne, kwestie operacyjne, działania w relacjach z najemcami oraz rozwiązania ekologiczne. Obie organizacje do współpracy przy tworzeniu poradnika zaangażowały ekspertów i praktyków z kilkunastu firm, którzy podzielili się swoim doświadczeniem i obserwacjami.
Na podstawie zebranych doświadczeń i obserwacji opracowano plan działania dla centrów handlowych, biur i magazynów, będący zestawem praktycznych wskazówek, rozwiązań i procedur. Pozwala on stawić czoła wyzwaniom, jakie stoją przed właścicielami i zarządcami obiektów komercyjnych. Zastosowanie tych rozwiązań to nie tylko oszczędności, lecz także mniejszy ślad węglowy, do czego dążą m.in. członkowie PRCH w ramach swoich strategii ESG. Dziś to szczególnie ważne, choć warto pamiętać, że już od dawna branża aktywnie działa na rzecz ochrony środowiska, zmniejszenia emisyjności i wypracowania metod racjonalnych oszczędności.
Krzysztof Poznański, dyrektor zarządzający Polskiej Rady Centrów Handlowych
Wraz z rozwojem zielonej bankowości oraz wejściem w życie regulacji Unii Europejskiej dotyczących standardów zużycia mediów i generowania emisji, motywacje finansowa i ekologiczna będą przenikać się coraz bardziej. Obiekty komercyjne w Polsce znacznie różnią się między sobą. Zaliczają się do nich centra i parki handlowe, budynki biurowe i magazynowe – odmienne pod względem funkcjonowania i zapotrzebowania na energię. Każdy ma własną specyfikę i historię. Łączy je to, że we wszystkich można wprowadzić szereg rozwiązań, które znacznie ograniczą ich energochłonność i emisyjność, wypracowując oszczędności dla właścicieli i jednocześnie dając ulgę planecie.
Duża część obiektów handlowych czy biurowych skorzystała z porad i wytycznych zawartych w poradniku „Oszczędzanie energii w obiektach komercyjnych”. Z satysfakcją można zaobserwować wdrożone w życie zalecenia. Zredukowane oświetlenie w strefach z dużym udziałem światła naturalnego czy wyłączone logotypy na elewacjach w godzinach nocnych są przejawem rozsądnego gospodarowania energią na potrzeby oświetlenia.
Piotr Karbowy, Technical Director w Apsys Polska
Ogrzewanie i chłodzenie - mądre wykorzystywanie urządzeń
Jednym z najbardziej energochłonnych procesów związanych z utrzymaniem budynków jest ich ogrzewanie i chłodzenie. Odpowiadają za to instalacje HVAC, które są największym konsumentem energii zużywanej w obiektach handlowych. Efektywne modernizacje tego typu urządzeń oraz odpowiednie kalibrowanie ich pracy jest jednym ze sposobów redukcji zużycia energii i innych mediów w obiektach komercyjnych.
Jednym z podjętych przez nas działań jest usprawnienie istniejących systemów HVAC (ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji) poprzez optymalizację ich pracy lub modernizację. W tym zakresie m.in. dostosowywany jest czas i poziom pracy central wentylacyjnych i agregatów chłodniczych do godzin otwarcia centrum handlowego oraz liczby osób w obiekcie. Dodatkowo, optymalizuje się temperaturę w częściach wspólnych i w lokalach najemców, obniżając ją w zimie do 19°C, a w lecie podwyższając do 25°C, tak by ograniczyć zużycie energii potrzebnej do ogrzania bądź schłodzenia pomieszczeń. W przypadku wymiany lub modernizacji urządzeń HVAC stosowane są te o wysokiej efektywności energetycznej z wymiennikami obrotowymi i systemem recyrkulacji.
Grzegorz Podlasek, Head of Construction w EPP
Wykorzystanie naturalnych zjawisk w celu obniżenia zużycia energii
W centrach handlowych obserwuje się także zainteresowanie wykorzystaniem naturalnych zjawisk (wentylacji grawitacyjnej, wietrzenia naturalnego) w celu obniżenia zużycia energii. Szczególnie istotne są jednak inwestycje, które przynoszą oszczędności w dłuższej perspektywie. Należą do nich modernizacje, doszczelnienie i zwiększenie izolacji kanałów wentylacyjnych w całych, zwłaszcza ponad 20-letnich obiektach.
Nowoczesne budynki są szczelne i używają technologii pozwalających na zatrzymanie raz nagrzanego powietrza wewnątrz. Kluczowy jednak jest sposób pozyskiwania ciepła. Ekologicznym rozwiązaniem, które pozwala jednocześnie oszczędzić i zredukować emisje, jest zastosowanie pomp ciepła.
Dzięki swej efektywności i ekologicznemu charakterowi, np. wykorzystaniu energii geotermalnej, pompy ciepła są coraz częściej wykorzystywane w budynkach komercyjnych, w tym w centrach handlowych. Pozwala to na redukcję zużycia energii i emisji CO2, przyczyniając się do uzyskania lepszej oceny efektywności energetycznej.
Na polskim rynku centrów handlowych istnieje wiele udanych realizacji inwestycji w pompy ciepła. Dla przykładu, warszawska Galeria Mokotów korzysta z pompy ciepła, która wykorzystuje energię geotermalną do ogrzewania i chłodzenia budynku. Podobne, nowoczesne instalacje znalazły się również w Galerii Młociny w Warszawie czy w centrum handlowym Magnolia Park we Wrocławiu.
Nowoczesny BMS - system analityki i sterowania w obiektach komercyjnych
Obiekty komercyjne cechuje duże zapotrzebowanie na energię. Dlatego dla całościowej analizy i zarządzania potrzebami energetycznymi obiektu kluczowy jest nowoczesny BMS, czyli system analityki i sterowania. Główną wartością wdrożenia BMS w obiekcie jest możliwość analizy działania istniejących instalacji. Zarządcy centrów handlowych coraz odważniej decydują się na kontraktowanie zakupów energii z dużym wyprzedzeniem, kwestia poznania rzeczywistych potrzeb energetycznych obiektu staje się więc dla nich priorytetem.
Zwłaszcza że problemem dla obiektów komercyjnych mogą być przerwy w dostawie prądu, choćby spowodowane upałami. Już w 2015 r. doszło do precedensowej sytuacji, gdy Polskie Sieci Elektroenergetyczne z powodu utrzymujących się wysokich temperatur powietrza wprowadziły ograniczenia w poborze energii dla obiektów komercyjnych. Po zmianach przepisów w ostatnich latach tego typu ewentualne decyzje mogłyby mieć dużo poważniejsze skutki, włącznie z koniecznością zamykania i ewakuacji biurowców, hoteli i obiektów handlowych. Autonomiczność energetyczna, nie tylko ze względu na koszty, staje się więc coraz bardziej istotna.
Jednym z chętnie stosowanych rozwiązań jest montaż lub – dużo rzadziej – dzierżawa instalacji fotowoltaicznych. Panele montowane są zazwyczaj na dachach, a w letnie dni taka minifarma może pokryć całość zapotrzebowania budynku na energię elektryczną. Główną zaletą instalacji jest więc oszczędność, ponieważ produkowanie własnego prądu może zredukować wydatki nawet o kilkadziesiąt procent.
Zwrot nakładów poniesionych na montaż i przyłączenie, w zależności od efektywności instalacji, następuje zazwyczaj po ok. pięciu latach. Prąd ze słońca pozwala także znacznie zmniejszyć emisję gazów cieplarnianych. Produkcja odbywa się bezgłośnie w obwodach fotowoltaicznych i nie generuje emisji. Środowisko obciąża jedynie produkcja samych paneli. Każda kilowatogodzina energii pozyskana z instalacji słonecznej to o prawie kilogram wyemitowanego do atmosfery dwutlenku węgla mniej. W Polsce na budowę farm fotowoltaicznych w swoich obiektach decyduje się coraz więcej operatorów centrów handlowych.
Sztandarowym przykładem takiej inwestycji jest łódzka Manufaktura, gdzie zainstalowano 1219 paneli obsługujących systemy wentylacji i klimatyzacji oraz ruchome schody i windy, a także ładowarki samochodów elektrycznych. Według obliczeń zarządcy obiektu inwestycja o wartości 3 mln zł ma się zwrócić w ciągu sześciu lat.
Instalacja fotowoltaiczna może przynieść jeszcze inne korzyści. Przepisy z 2019 r. wprowadzają nową definicję prosumenta, która obejmuje również podmioty gospodarcze, o ile pozyskiwana przez nie energia przeznaczona jest na własny użytek, a produkcja nie stanowi przeważającej części działalności przedsiębiorstwa.
Instalując fotowoltaikę o mocy do 50 kWp (ustawowa granica mocy dla prosumentów), centra mogą produkować energię na pokrycie bieżącego zapotrzebowania, a nadwyżki przesyłać do sieci dystrybucyjnej w ramach tzw. net-meteringu. Gdy instalacja nie jest w stanie produkować prądu lub gdy jest mało wydajna (wieczorami lub zimą), nadwyżki mogą zostać częściowo odebrane, co zmniejsza rachunki za prąd.
Ograniczenie negatywnego wpływu obiektów budowlanych na środowisko naturalne oraz człowieka należy rozpocząć już na etapie projektowania obiektu przez wprowadzenie strategii oraz celów ESG/zrównoważonego rozwoju. Kolejnym krokiem jest wybór certyfikacji zrównoważonego budownictwa, aby potwierdzić założenia strategiczne, a następnie – kluczowe w całym procesie – zrównoważone zarządzanie. Dla obiektów już istniejących należy zacząć od audytu ESG, aby zrozumieć obecny wpływ obiektu na środowisko naturalne oraz człowieka. Taki audyt pozwoli nam wprowadzić właściwe zmiany czy to w samym obiekcie, czy to w sposobie zarządzania nim.
Katarzyna Chwalbińska-Kusek, Head of ESG & Sustainability w Savills
Przyszłość budynków musi być eko
Działania ESG związane z budownictwem komercyjnym oraz rozwiązania legislacyjne w tym zakresie pokazują, jak mądrze łączyć potrzeby środowiska i biznesu. Dążenie do zerowej emisyjności budynków nie ma być modą czy kaprysem, lecz powinno wynikać z rachunku zysków i strat i być opłacalne biznesowo. Tylko wówczas może realnie odciążyć środowisko, ale by tak się stało, należy precyzyjnie przemyśleć cały cykl życia każdego obiektu.
Dziś nie ma już czasu na pytanie o to, czy warto budować czy modernizować budynki tak, by ich emisyjność była jak najniższa, a najlepiej zerowa. Pytanie dotyczy tego, jak szybko to robić, jakimi metodami oraz jak zyskać finansowanie na takie inwestycje. Kto tego nie zrozumie, ten przegra, podobnie jak kiedyś Nokia, lider w produkcji telefonów komórkowych, która zbyt późno dostrzegła rewolucję ekranów dotykowych.
Poradnik dotyczący „Oszczędzania energii w obiektach komercyjnych” przygotowany w ramach szerokich konsultacji branży jest doskonałym narzędziem dla właścicieli i zarządców, zawierającym zbiór wytycznych dotyczących optymalizacji użycia oświetlenia do celów, jakim ma służyć, ale z rozsądkiem i umiarem. Od jego powstania i opublikowania upłynęło już kilka miesięcy. Choć duża część obiektów handlowych czy biurowych skorzystała z zawartych w nim porad i wytycznych, to niektórzy nadal marnują energię elektryczną. W ostatnim czasie byłem świadkiem i obserwatorem takich działań. Przykładowo, zdarzyło mi się zwrócić uwagę operatorowi klubu fitness na nieuzasadnione doświetlane (co prawda energooszczędnymi oprawami LED) dość dużej powierzchni sali ćwiczeń klubu w godzinach pełnego nasłonecznienia zewnętrznego. Moje sugestie nie zostały dobrze przyjęte, usłyszałem, że „tak ma się świecić, bo są godziny, w których ma być załączone”. Inny przypadek to załączone oświetlenie dekoracyjne, piękne kule zawieszone w witrynie zewnętrznej lokalu gastronomicznego (południowa ściana elewacji) w słoneczny dzień i informacja od obsługi, że „nie mogą tego wyłączyć, bo to wszystko jest na jednym obwodzie i za ladą też będzie wtedy ciemno”. Z kolei jedna z sieci handlowych w lecie oświetla na 100% mocy parking o godzinie 19.00, czyli o dwie godziny za wcześnie. Czyżby zegar nie został przestawiony i dostosowany do godzin wschodu i zachodu słońca? Piszę o tych sytuacjach dlatego, że pokazują one, jaki wciąż czeka nas ogrom pracy nad świadomością użytkowników energii. Jak widać, poradnik – nawet najdoskonalszy – to jedno, ale umiejętne z niego korzystanie i dotarcie z nim nie tylko do służb technicznych obiektów, lecz także osób i działów odpowiedzialnych za rachunki i operacje, powinno być dziś celem nadrzędnym. Podobnie jak edukacja. Tym, którzy skorzystali z poradnika Polskiej Rady Centrów Handlowych oraz Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, oraz tym, którzy korzystają na co dzień z własnych doświadczeń podczas optymalizacji kosztów związanych z oświetleniem, dziękuję i gratuluję. Nieustannie zachęcam również do edukowania i doradzania tym, którzy jeszcze tego z różnych względów nie robią. Dbajmy o nasze portfele i przede wszystkim środowisko.
Piotr Karbowy, Technical Director, Apsys Polska
W obiektach EPP, największego zarządcy centrów handlowych w Polsce, wprowadziliśmy szereg rozwiązań mających na celu zmniejszenie ich energochłonności. To kluczowy krok w realizacji naszej strategii ESG, w ramach której zobowiązaliśmy się do znaczącego obniżenia emisyjności zarządzanych przez nas budynków. Jest to także odpowiedź na wysokie koszty energii. Wprowadzamy rozwiązania oparte na pompach ciepła, także z wykorzystaniem energii odpadowej. Podejmujemy ponadto inne działania, np. wykorzystanie powietrza zewnętrznego do wietrzenia obiektu, redukcję czasu pracy kurtyn powietrznych czy ograniczanie ogrzewania korytarzy technicznych. Wspólnie z najemcami szukamy także dodatkowych możliwości na redukcję zużycia energii na ich powierzchniach. Przykładamy również dużą wagę do wykorzystywania nowoczesnych systemów zarządzania budynkami oraz ich integrację z systemami HVAC. Wdrażamy i rozbudowujemy systemy BMS o funkcje monitorowania i sterowania optymalną bazą urządzeń. Przeprowadzamy dodatkową analitykę, wynikającą z powyższych modernizacji, m.in. pracując na trendach i harmonogramach, co w efekcie pozwala na dalszą oszczędność energii.
Optymalizacje systemów HVAC w obiektach zarządzanych przez EPP są realizowane kompleksowo – równolegle z wprowadzaniem rozwiązań w zakresie budowlanym (np. montaż żaluzji ograniczających zyski ciepła czy wprowadzanie wiatrołapów) i elektrycznym. Powyższe zmiany i optymalizacje są poprzedzone audytem technicznym, który określa najbardziej efektywne energetycznie i kosztowo rozwiązania. Choć często są to projekty wieloletnie, podjęte przez nas dotychczas działania już teraz pozwoliły na znaczącą oszczędność energii – w stosunku do 2019 r. odnotowaliśmy zmniejszenie zużycia energii o kilkanaście procent.
Grzegorz Podlasek, Head of Construction, EPP
Unia Europejska zmierza do neutralności klimatycznej do 2050 r., co ma przełożenie na regulacje dotyczące budynków. Konieczność działań w zakresie szeroko pojętego ESG związana jest z coraz większą liczbą regulacji, jaki i rosnącą świadomością wśród najemców, deweloperów i inwestorów. Należy pamiętać, że wpływ nieruchomości na środowisko naturalne to nie tylko emisja gazów cieplarnianych, gdyż obszar związany ze środowiskiem naturalnym jest bardzo szeroki. Budynki są również odpowiedzialne za 20% globalnego zużycia wody przez wszystkie sektory oraz 40% zużycia pozostałych zasobów naturalnych.
Ograniczenie tego negatywnego wpływu jest tym bardziej ważne, że ponad 80% obecnie funkcjonujących budynków będzie z nami również w roku 2050, czyli wtedy, gdy to UE planuje być już neutralna klimatycznie. Kluczowe obszary, w których można ograniczać negatywny wpływ wszystkich budynków, w tym również budynków handlowych, na środowisko naturalne, to: ograniczenie zużycia energii oraz emisji CO2, zużycia wody i materiałów budowlanych przez wprowadzenie zasad gospodarki cyrkularnej i wykorzystanie materiałów budowlanych o niższym śladzie węglowym, wyeliminowanie różnego rodzaju zanieczyszczeń, ochrona różnorodności biologicznej wokół obiektu czy też wprowadzenie strategii odporności na skutki zmian klimatu. Pytanie, które coraz częściej pojawia się ze strony najemców, to czy budynek, w którym jesteśmy, jest spójny z naszą korporacyjną strategią ESG.
Należy również pamiętać, że w budynkach spędzamy około 90% czasu i ich wpływ na nasze zdrowie oraz dobre samopoczucie jest znaczący. Przez wykorzystanie niecertyfikowanych materiałów budowlanych, brak regularnego czyszczenia instalacji budynkowych czy też sprzątanie obiektów agresywnymi środkami chemicznymi powietrze wewnątrz budynków może być bardziej zanieczyszczone niż na zewnątrz, co jest powodem wielu chorób, na które cierpią często chronicznie użytkownicy budynków.
Katarzyna Chwalbińska-Kusek, Head of ESG & Sustainability, Savills
