Duża polaryzacja rynku biurowego w Polsce. Zmiany w Warszawie i regionach

W ostatnim czasie znacznie więcej dzieje się na warszawskim rynku biurowym niż na rynkach regionalnych. Chodzi tu zarówno o popyt, jak i nowe inwestycje. W porównaniu z 2023 rokiem zapotrzebowanie na biura w Warszawie wzrosło, a w regionach łączny popyt spadł. Jest też w nich więcej pustostanów.

Spis treści

1. Polaryzacja na rynku biurowym w Polsce. Warszawa kontra regiony
2. W regionach popyt spadł o kilkanaście procent 
3. Warszawa stoi renegocjacjami
4. Powstaje o trzy czwarte mniej nowych biur niż przed pandemią
5. Kraków i Katowice liderami w zakresie nowych inwestycji budowlanych w regionach

Polaryzacja na rynku biurowym w Polsce. Warszawa kontra regiony

Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Warszawie pozostaje na wysokim, stabilnym poziomie, a w ostatnich miesiącach nawet wzrosło. Warto podkreślić, że Warszawa należy do czołówki europejskich miast pod względem chłonności rynku biurowego. W przeciwieństwie do stolicy, na rynkach regionalnych w Polsce popyt na biura spadł w porównaniu do ubiegłego roku. Mimo że czynsze biurowe w głównych miastach regionalnych są niemal dwukrotnie niższe niż w Warszawie, odsetek pustostanów w tych lokalizacjach jest prawie dwukrotnie wyższy niż w stolicy.

Optymalizacja przestrzeni pracy, wprowadzana przez firmy, idzie w parze z rosnącym zapotrzebowaniem na biura o wysokim standardzie, zlokalizowane w centrach miast. To prowadzi do pogłębiania różnic w dostępności biur w zależności od lokalizacji. W centralnych obszarach miast wolnych powierzchni wyraźnie ubywa, podczas gdy w rejonach oddalonych od centrów ich ilość wzrasta.

W ogólnopolskiej strukturze najmu rośnie udział renegocjacji, które na warszawskim rynku zaczęły ostatnio dominować. Firmy w ten sposób starają się unikać kosztów związanych z przeprowadzkami i aranżacją nowych biur.

Inwestycje biurowe w całej Polsce stanęły w miejscu, a liczba nowych projektów jest ograniczona. Deweloperzy analizują chłonność rynku w kontekście nowej podaży. Oprócz weryfikacji rzeczywistego zapotrzebowania na powierzchnie w kontekście pracy hybrydowej, hamulcem dla rozwoju zasobów biurowych są wysokie ceny oraz ograniczona dostępność gruntów w centralnych lokalizacjach, a także rosnące koszty finansowania inwestycji

- mówi Mateusz Strzelecki.

Mniejsza aktywność inwestorów na rynku transakcyjnym również studzi zapał deweloperów. Jednak w tym aspekcie widać już poprawę. W segmencie biurowym w tym roku miały miejsce m.in. umowy pakietowe w Warszawie, a w regionach zmieniały właścicieli nieruchomości z segmentu prime, co wskazuje, że inwestorzy ponownie interesują się aktywami biurowymi.

Polecamy także: Już widać, jaki pawilon Cepelii w Warszawie będzie po remoncie. Kiedy finisz?

W regionach popyt spadł o kilkanaście procent 

W pierwszym półroczu tego roku łączny popyt na biura w ośmiu największych miastach, poza Warszawą, spadł w porównaniu do roku ubiegłego. Zarezerwowano nieco poniżej 290 tys. mkw. powierzchni. W drugim kwartale podpisano umowy na 146 tys. mkw., co stanowi spadek o kilkanaście procent w porównaniu z tym samym okresem w 2023 roku.

Popyt na biura w regionach zgłaszają głównie firmy z sektora IT, usług dla biznesu oraz spółki produkcyjne. Największą dynamiką wyróżniają się rynki najmu w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu.

W Krakowie zapotrzebowanie na biura wzrosło w pierwszym półroczu br. o kilkanaście procent w porównaniu z rokiem 2023. Najemcy podpisali umowy na ponad 90 tys. mkw. powierzchni, co zapewniło miastu pierwszą pozycję w regionach. Kraków wygenerował jedną trzecią całkowitego wolumenu transakcji w miastach regionalnych.

We Wrocławiu zakontraktowano 50 tys. mkw. biur, a w Trójmieście 56 tys. mkw. W Poznaniu do najemców trafiło ponad 30 tys. mkw., a w Katowicach 25 tys. mkw.

W regionach średnio niemal 18 proc. powierzchni jest dostępnych do wynajęcia od zaraz, podczas gdy w Warszawie ten wskaźnik wynosi nieco ponad 10 proc. Relatywnie duża oferta znajduje się w Krakowie i Katowicach, gdzie na najemców czeka ponad 20 proc. powierzchni, a w Łodzi nawet ponad 23 proc. W Wrocławiu wolnych jest 18 proc. biur, w Trójmieście 12 proc., a w Poznaniu 14 proc.

Warszawa stoi renegocjacjami

Popyt na biura w Warszawie w pierwszym półroczu 2024 roku okazał się zbliżony do poziomu z ubiegłego roku, zarówno pod względem ilości zakontraktowanej powierzchni, jak i liczby zawartych umów, co świadczy o stabilizacji rynku. Do połowy br. podpisano umowy na około 320 tys. mkw. biur, głównie zlokalizowanych poza centrum miasta. W drugim kwartale popyt na stołeczne biura wzrósł o około 30 proc. w porównaniu z trzema poprzednimi miesiącami oraz w odniesieniu do analogicznego kwartału roku ubiegłego.

Warszawskie biura są najczęściej wynajmowane przez firmy z sektora bankowego, produkcyjnego, grupy mediowe oraz branży IT i usług dla biznesu. Aktywniej działają również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe, co jest efektem odblokowania decyzji po zmianie rządu. Ułatwieniem dla spółek Skarbu Państwa i instytucji sektora publicznego jest możliwość płatności za wynajem w złotych, coraz częściej oferowana przez właścicieli budynków.

W stolicy zaczynają dominować renegocjacje umów, których udział w strukturze najmu regularnie rośnie. W drugim kwartale bieżącego roku renegocjacje stanowiły znaczną część rynku, co jest spowodowane wysokimi kosztami wykończenia i wyposażenia nowych powierzchni.

Powstaje o trzy czwarte mniej nowych biur niż przed pandemią

Przyrost nowej podaży biurowej w Polsce wynosi teraz nieco ponad jedną czwartą poziomu sprzed pandemii. W dziewięciu głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) w budowie jest niespełna 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. Dla porównania, pięć lat temu w Polsce powstawało aż 1,9 mln mkw. biur.

Nowe inwestycje niemal całkowicie wstrzymały się na rynkach regionalnych. W pierwszym półroczu br. we Wrocławiu rozpoczęto budowę jednego projektu, który zaoferuje kilka tys. mkw. powierzchni biurowej

- wyjaśnia ekspert.

W Warszawie w tym czasie rozpoczęto budowę lub modernizację ponad 90 tys. mkw. w sześciu biurowcach. Ogółem na warszawskim rynku w trakcie realizacji znajduje się około 280 tys. mkw. Nowe biurowce powstają głównie w centrum miasta (90 proc. nowej powierzchni), co odzwierciedla strategiczne dostosowanie oferty do aktualnych preferencji najemców i pracowników.

Zasoby stolicy po ukończeniu budowy zasilą takie projekty, jak m.in. The Bridge (47 tys. mkw.), Upper One (36 tys. mkw.), Skyliner II (24 tys. mkw.), Office House (31 tys. mkw.), Warta Tower (30 tys. mkw.), The Form (30 tys. mkw.), Studio II i Vena (15,4 tys. mkw.) i CD Projekt HQ (5,6 tys. mkw.), a także V Tower (33,7 tys. mkw.), G5 Prime Offices (11 tys. mkw.) czy Lakeside II (18 tys. mkw.), dawny UBC II po zakończeniu modernizacji.

Nowe projekty biurowe, które są obecnie inicjowane, mają znacznie mniejszą powierzchnię niż te budowane kilka lat temu. W Warszawie obserwujemy także rosnącą liczbę konwersji starych biurowców, które przekształcane są przede wszystkim w projekty mieszkaniowe, PRS lub akademiki.

Czytaj także: Miał powstać hotel, będą mieszkania. Inwestycja przy Żelaznej w Warszawie

Kraków i Katowice liderami w zakresie nowych inwestycji budowlanych w regionach

W miastach regionalnych w budowie jest łącznie około 190 tys. mkw. biur, z największymi inwestycjami w Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Kraków prowadzi z prawie 70 tys. mkw. powierzchni biurowej w budowie, co czyni go liderem wśród miast regionalnych. Na drugim miejscu znajdują się Katowice z 60 tys. mkw. Największe projekty realizowane w aglomeracji katowickiej to Grundmanna Office Park (21 tys. mkw.) i Eco City Katowice (18 tys. mkw.).

W Poznaniu w budowie znajduje się około 58 tys. mkw. biur, w tym m.in. budynek AND2 (40 tys. mkw.). We Wrocławiu realizowane są trzy projekty biurowe o łącznej powierzchni około 40 tys. mkw., a w Trójmieście powstaje 36 tys. mkw. biur.

W pierwszej połowie br. deweloperzy w Polsce oddali do użytku jedynie niespełna 130 tys. mkw. nowych powierzchni. Nowa podaż została niemal po połowie podzielona między Warszawę a największe rynki regionalne, przy czym wiodącą rolę odegrały rynek wrocławski i krakowski. Wrocław zdominował pozostałe regiony, odpowiadając za ponad połowę oddanej poza Warszawą powierzchni (32 tys. mkw.).

W Warszawie w tym roku oddano m.in. budynki biurowe Lixa D i E oraz Vibe I. We Wrocławiu ukończono Quorum Office Park A (16,8 tys. mkw.) oraz B10, a w Krakowie zakończono budowę Brain Park C (13 tys. mkw.).

Zobacz galerię 24 zdjęcia