Rynek biurowy pod presją popytu – elastyczność, lokalizacja i dłuższe umowy

Rynek biurowy boryka się z niższą dostępnością powierzchni przy jednoczesnym stałym poziomie aktywności najemców. Firmy wchodzące na rynek coraz częściej szukają przestrzeni flex i decydują się na dłuższe kontrakty w zamian za wyższą kontrybucję na urządzenie biura. Co więcej, są chętne do płacenia więcej za lokalizację w centrum. Wydłuża się czas poszukiwania odpowiednich lokali, a czynsze rosną.

Najemcy pod presją dostępności 

Najemcy wykazują podobną aktywność na rynku biurowym w porównaniu do poprzednich lat. Pojawiają się również nowe marki, ale jest ich mniej niż pięć lat temu. Podczas pandemii oferty podnajmu powierzchni biurowej nie cieszyły się dużym zainteresowaniem, tak obecnie znikają praktycznie od razu. Jest to spowodowane niską podażą. Dużą część transakcji stanowią renegocjacje umów. Co ciekawe, nowe budynki w momencie oddania są już skomercjalizowane w 70–90%.

Nowi gracze na rynku wybierają flexy zamiast przenosin na obrzeża

Wśród nowych firm widać trend korzystania z elastycznych przestrzeni biurowych (flex), które obecnie są wypełnione w około 90%. Traktują je jako rozwiązanie przejściowe, pozwalające spokojnie obserwować rynek i oczekiwać na nowe inwestycje, choć coraz częściej decydują się pozostać w nich na dłużej.

Gdy w centrum miasta brakuje dostępnych powierzchni, część firm rozważa przeniesienie się do lokalizacji położonych dalej od śródmieścia. Częściej jednak nie chcą przenosić się na obrzeża i pozostają we flexach do czasu znalezienia odpowiedniej lokalizacji. Jest to podyktowane gorszymi połączeniami komunikacyjnymi oraz niechęcią pracowników do biur położonych z dala od centrum.

Lokalizacja ważniejsza niż koszty – firmy inwestują w centra miast

Nominalne czynsze rosną, ale co ciekawe, najem stanowi dziś często mniejszy procent całkowitych wydatków firm niż pięć lat temu. Dlatego przedsiębiorstwa chętniej płacą więcej za lepszą lokalizację. Szczególną rolę odgrywa ona w przypadku dużych marek, zwłaszcza gdy dopiero rozpoczynają działalność w Polsce – wówczas preferują centra miast. Trend ten jest widoczny również w miastach regionalnych.

Dziś decyzje o lokalizacji w dużej mierze zależy od działu HR. Najważniejsza jest dostępność talentów, a koszty biura schodzą na dalszy plan.

Poelcamy:

• Rozwój centrum danych w Polsce – od zaplecza inwestycyjnego do dojrzałego łańcucha wartości
• Tradycyjne biurowce przestają wystarczać – nadchodzi era CRE 3.0 i hiperadaptacji budynków

Długoterminowe umowy i rosnące zaangażowanie sektora publicznego 

Warto również podkreślić, że najemcy coraz chętniej decydują się na długoterminowe umowy. Wynika to z wyższych dopłat do urządzenia biura w przypadku takich transakcji. Ceny fit-outów pozostają wysokie, a firmy nie chcą ponosić dużych kosztów wykończenia przestrzeni. Podpisanie dłuższego kontraktu w zamian za wyższą kontrybucję na urządzenie biura staje się więc dla nich korzystnym rozwiązaniem. Jeszcze kilka lat temu dominowały zupełnie inne tendencje.

Nie da się nie zauważyć rosnącego zaangażowania sektora publicznego. W Warszawie i miastach regionalnych instytucje publiczne przenoszą się ze starych budynków, modernizują i odnawiają swoje siedziby, a niektóre decydują się także na wynajem powierzchni w nowoczesnych biurowcach komercyjnych.

Polecamy:

• Projektowanie bez barier – inkluzywna przestrzeń dla wszystkich. Dostępność budynku w praktyce
• Projektowanie przestrzeni, która łączy wellbeing pracowników z potrzebami firmy i efektywnością zespołu

Kapitał wraca na rynek biurowy

Na rynku biurowym widać wyraźne ożywienie. Pojawia się nowy kapitał, m.in. z Czech i Skandynawii, zainteresowany inwestycjami w Polsce. Sytuacja na rynku inwestycyjnym poprawia się, a łatwiejszy dostęp do finansowania oraz niższe stopy procentowe sprawiają, że inwestowanie w Polsce staje się bardziej opłacalne. Eksperci przewidują, że coraz więcej deweloperów zdecyduje się na realizację nowych projektów biurowych.

Firmy muszą planować wcześniej – ograniczona podaż biur

Trzeba jednak podkreślić, że proces inwestycyjny wymaga czasu, dlatego przez najbliższe trzy lata rynek będzie zmagał się z ograniczoną podażą nowoczesnych biur, co z pewnością wpłynie na wzrost czynszów. To może stanowić wyzwanie dla firm poszukujących dużych powierzchni, zwłaszcza w takich miastach jak Warszawa, gdzie wskaźnik pustostanów jest niski. Dlatego warto rozpocząć poszukiwania odpowiednich lokali odpowiednio wcześniej.

Dostosowanie biur do potrzeb pracowników w centrum uwagi

Rynek wciąż będzie musiał dostosować przestrzenie do potrzeb pracowników, by zachęcić ich do pracy stacjonarnej. Pracodawcy coraz częściej będą dyktować warunki – oferując lepsze biura, oczekują jednocześnie większej obecności zespołów w siedzibie firmy.

Źródłu: CBRE 

• Przejdź do galerii: Nowoczesne fasady budynków – ważny element zrównoważonego rozwoju i certyfikacji LEED, BREEAM, DGNB

Źródło: Od flexów do długoterminowych kontraktów – trendy rynku biurowego i perspektywy na najbliższe lata