Świadectwa energetyczne dla galerii i centrów handlowych

Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotąd świadectwa energetyczne były wymagane przy sprzedaży lub najmie nowo wybudowanych budynków i ich części. Teraz obowiązek posiadania świadectwa spoczywał na właścicielach wszystkich obiektów – również tych, które powstały wcześniej. Za niedopełnienie tego obowiązku grożą wysokie kary.

Mimo, iż wymóg sporządzania i przekazywania świadectw energetycznych przy sprzedaży lub najmie nieruchomości obowiązuje już od jakiegoś czasu, właściciele budynków dotychczas rzadko się do niego stosowali. Dlatego też ustawodawca zdecydował się na zmodyfikowanie obowiązujących przepisów ustawą z dnia 27 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i prawa budowlanego (dalej: nowelizacja). Nowelizacja przewiduje, że istniejące obiekty handlowe, które nie pozyskały jeszcze świadectw energetycznych, będą musiały to zrobić. Dotyczy to zarówno samych budynków jak i wszystkich znajdujących się w nich lokali.

Obowiązek właściciela lub zarządcy

Świadectwo charakterystyki energetycznej (zwane też świadectwem, certyfikatem, czy paszportem energetycznym) to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku (np. lokalu), czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków do 2015 r. określała ustawa Prawo budowlane, natomiast obecnie są one uregulowane w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków.

Obowiązek pozyskania świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa na właścicielu lub zarządcy centrum handlowego. Świadectwa weryfikowane są przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, natomiast systemy ogrzewania i klimatyzacji budynków podlegają obowiązkowym okresowym kontrolom, które prowadzone są na koszt właściciela.

Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza osoba wpisana do wykazu w centralnym rejestrze prowadzonym przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Specyfikę funkcjonowania nieruchomości komercyjnych - wątpliwości

Mimo, iż zamierzeniem ustawodawcy było, aby znowelizowane przepisy stanowiły przeszkód właścicieli i zarządców nieruchomości. Świadczy o tym chociażby możliwość przygotowywania świadectwa dla lokalu na bazie świadectwa już przygotowanego dla innego lokalu. Wydaje się jednak, że ustawodawca nie do końca uwzględnił specyfikę funkcjonowania nieruchomości komercyjnych. W przypadku tego rodzaju nieruchomości bardzo często umowy zawierane są jeszcze rozpoczęciem budowy, a co za tym idzie wydanie najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu jest w praktyce niewykonalne.Ponadto nabywca bądź najemca ma zazwyczaj swoje pomysły i potrzeby związane z  aranżacją wnętrza budynku czy lokalu. Jeżeli zatem nowy nabywca czy najemca i tak musi od nowa wykonać większość prac adaptacyjnych, to w praktyce świadectwo charakterystyki energetycznej nie ma już dla niego wielkiego znaczenia.

Okresowe kontrole systemów

Podobnie jak w przypadku wymogów związanych ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw charakterystyki energetycznej na właścicielach i zarządcach centrów handlowych ciążą obowiązki związane z zapewnieniem odpowiednich rodzajów okresowych kontroli systemów ogrzewania lub systemów klimatyzacji. Oznacza to, że w użytkowanych budynkach, w których zainstalowane są systemy techniczne wymienione w art. 23 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, przedmiotowe kontrole powinny być regularnie realizowane. Okresowe kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji obejmują sprawdzenie ich stanu technicznego, ocenę sprawności tych systemów, doboru wielkości źródła ciepła lub chłodzenia do wymogów grzewczych lub chłodzenia budynków oraz zdolności systemów do optymalizacji działania w typowych warunkach ich użytkowania.

 Właściciel lub zarządca centrum handlowego jest obowiązany poddać cały budynek łącznie ze znajdującymi się w nim lokalami w czasie ich użytkowania okresowej kontroli:

• co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW,
• co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
• co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW;
• okresowej, co najmniej raz na 5 lat – dla urządzeń chłodniczych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

Zapewnienie przeprowadzenia odpowiednich rodzajów okresowych kontroli systemów ogrzewania lub systemów klimatyzacji i tym samym identyfikacja rodzajów kontroli w centrum handlowym należy do obowiązków właściciela lub zarządcy budynku.

Ważne!

W przypadku systemów ogrzewania o mocy do 20 kW oraz systemów chłodzenia o mocy do 12 kW nie ma obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli systemów grzewczych i chłodniczych.

Znowelizowane przepisy przewidują także kilka innych sytuacji, w których nie dokonuje się okresowych kontroli. Dotyczy to m.in.:

• budynków wyposażonych w systemy automatyki i sterowania, w przypadku systemów technicznych obsługiwanych przez operatora urządzeń lub sieci (podlegających monitorowaniu wyników przez tego operatora),
• systemów technicznych objętych umową o poprawę efektywności energetycznej w rozumieniu przepisów o efektywności energetycznej.

 Ponadto w przypadku, gdy od dotychczasowych kontroli nie wprowadzono zmian w kontrolowanych systemach, zakres kolejnych kontroli jest węższy. Nowelizacja wprowadza także pewne zmiany w dotychczasowych zasadach przeprowadzania kontroli okresowych. Przede wszystkim dla systemów ogrzewania lub połączonych systemów ogrzewania i wentylacji, o mocy cieplnej powyżej 70 kW niewymienionych powyżej (czyli np. pomp ciepła lub systemów ogrzewania elektrycznego) okresowe kontrole stanu technicznego z uwzględnieniem efektywności energetycznej należy przeprowadzić raz na 3 lata. Natomiast dla połączonych systemów klimatyzacji i wentylacji o mocy chłodniczej powyżej 70 kW, okresowe kontrole stanu technicznego z uwzględnieniem efektywności energetycznej należy przeprowadzić raz na 5 lat.

Kontrole mogą przeprowadzać osoby wpisane do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, spełniające wymagania określone w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków. Protokoły z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji sporządza się z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Ich wzory zostały określone w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Unikanie przeprowadzenia opisanych powyżej okresowych kontroli zagrożone jest karą grzywny (art. 41 pkt 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji należy dołączyć do książki obiektu budowlanego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r, poz. 497 ze zm.)

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r, poz. 682 ze zm.)

Ustawa z dnia 24 sierpnia 2001 r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r, poz. 1124 ze zm.)

Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r, poz. 2151 ze zm.)