Spis treści
- Wysoki popyt i ograniczona podaż biur w Warszawie
- Centrum z deficytem powierzchni, peryferie z wyższą dostępnością
- Z biur w mieszkania i szkoły – kurcząca się powierzchnia biurowa w Warszawie
- Popyt na biura w Warszawie rośnie, ale nowe kontrakty ustępują miejsca renegocjacjom
- Zachodnie Obrzeża Centrum i Służewiec liderami popytu na biura w Warszawie w 2025 roku
Wysoki popyt i ograniczona podaż biur w Warszawie
Zauważalnym trendem na warszawskim rynku biurowym jest wysoki popyt przy jednoczesnym niedoborze powierzchni. Problem ten dotyczy szczególnie centralnych obszarów miasta. Najnowsze dane przygotowane przez CBRE pokazują, że wskaźnik pustostanów na koniec 2025 roku wyniósł 9,1%, a w ścisłym centrum poziom wolnych powierzchni utrzymuje się na poziomie około 5–6%. Jednocześnie nowa podaż pozostaje ograniczona. W efekcie podstawowym sposobem radzenia sobie z wysokim popytem są umowy oparte na renegocjacjach dotychczasowych kontraktów najmu.
Centrum z deficytem powierzchni, peryferie z wyższą dostępnością
Choć poziom wolnych powierzchni biurowych w Warszawie systematycznie maleje, wciąż widoczne są wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami. W centralnych częściach miasta dostępność powierzchni biurowej jest już bardzo ograniczona. Poziom pustostanów w ścisłym centrum spadł do 6,2%, a na Zachodnich Obrzeżach Centrum do 5,5%. Znacznie większa dostępność utrzymuje się natomiast poza centrum, gdzie średni wskaźnik pustostanów wynosi 11,6%. Na Służewcu poziom wolnych powierzchni biurowej wynosi 18,2%.
Polecamy:
- Tradycyjne biurowce przestają wystarczać – nadchodzi era CRE 3.0 i hiperadaptacji budynków
- Rynek biurowy pod presją popytu – elastyczność, lokalizacja i dłuższe umowy
Z biur w mieszkania i szkoły – kurcząca się powierzchnia biurowa w Warszawie
Jak tłumaczy Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE, na ograniczoną dostępność biur wpływa nie tylko wysoki popyt, lecz także zmiany po stronie podaży. Coraz częściej z rynku znikają istniejące budynki biurowe, które zmieniają swoje przeznaczenie, co dodatkowo pogłębia deficyt nowoczesnej powierzchni w stolicy. Biurowce są przekształcane m.in. w obiekty edukacyjne, medyczne, sportowe lub mieszkaniowe, a skala nowej podaży jest zbyt mała, aby to zrekompensować.
W ubiegłym roku do użytku oddano jedynie dwa większe projekty – The Bridge i Office House, co dało łącznie 88,7 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Obecnie w budowie lub przebudowie znajduje się około 200 tys. mkw. z planowanym terminem oddania do 2028 r.
Polecamy:
- Bachleda Termy Kasprowy ‒ gigantyczna inwestycja turystyczna u stóp Gubałówki
- Góra Parkowa w Krynicy-Zdroju otwiera widoki na Beskidy i na odległe Tatry. Panorama z wieży widokowej zapiera dech
Popyt na biura w Warszawie rośnie, ale nowe kontrakty ustępują miejsca renegocjacjom
Wysoki wolumen transakcji w ostatnim kwartale ubiegłego roku przełożył się na popyt wynoszący łącznie 309,9 tys. mkw. W całym 2025 r. umowy obejmowały łącznie 794,1 tys. mkw. powierzchni biurowej. Trzeba jednak podkreślić, że większość transakcji dotyczyła przedłużeń już istniejących umów. W IV kwartale nowe kontrakty stanowiły 32%, a renegocjacje aż 64% wszystkich umów. W ujęciu rocznym proporcje były bardziej wyrównane – renegocjacje obejmowały 51% transakcji, a nowe umowy 40%. Pozostałe kilka procent to ekspansje firm.
Zachodnie Obrzeża Centrum i Służewiec liderami popytu na biura w Warszawie w 2025 roku
Największy udział w popycie na warszawskim rynku biurowym odnotowano w Strefie Zachodnich Obrzeży Centrum (22,8%) oraz na Służewcu (22,7%). Dominował sektor przemysłowy, który odpowiadał za 14% całkowitego popytu, wyprzedzając IT (13%) oraz usługi dla biznesu (11%).
Źródło: CBRE
Przejdź do galerii: Wyzwania związane z implementacją inteligentnych systemów HVAC
