Spis treści
Trendy na rynku biurowym 2026
W ubiegłym roku polski rynek biurowy wzbogacił się o 108 tys. m² powierzchni, przy popycie na poziomie 1,56 mln m². Najnowszy raport CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook” wskazuje na poprawę warunków makroekonomicznych, rosnący popyt oraz jednoczesny spadek dostępności nowoczesnych powierzchni biurowych. Czynniki te mogą przełożyć się na większą aktywność deweloperów. Czy oznacza to wzrost liczby nowych inwestycji, czy raczej rozwój modernizacji istniejących budynków?
Z jednej strony utrzymuje się trend wyburzania starszych obiektów pod nowe funkcje, z drugiej rośnie zainteresowanie deweloperów lokalizacjami w centrach miast i utrzymaniem funkcji biurowej.
Polecamy: Czy opłaca się modernizować warszawskie biurowce? Zobacz plan na przebudowę jednego z nich
W ciągu ostatniego roku zasoby powierzchni biurowej zmalały, także w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Wrocław, głównie w wyniku zmian funkcji budynków. Eksperci przewidują, że w 2026 roku trend ten będzie się utrzymywał.
Modernizacja a wyburzenia – jak deweloperzy reagują na brak działek w centrach?
Wyższe zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe jest efektem zarówno poprawy warunków makroekonomicznych, jak i większej pewności firm przy podejmowaniu decyzji o ekspansji lub zmianie lokalizacji.
Eksperci przewidują, że podaż nowych biur będzie rosnąć, ale deweloperzy podchodzą do nowych inwestycji z rezerwą i ostrożnością. Ponieważ w centrach miast brakuje działek pod nowe inwestycje, proces ten będzie często wymagał remontów lub wyburzeń istniejących budynków.
Sytuację na polskim rynku biurowym komentuje Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE:
Wśród dotychczasowych decyzji o wyburzeniach starszych obiektów biurowych przeważały zmiany przeznaczenia terenu pod inny cel, np. mieszkaniowy. Ten trend, podobnie jak na innych rozwiniętych rynkach Europy, na stałe wpisze się w krajobraz biurowy, ale pojawiać się będzie jeszcze jeden – nowe inwestycje biurowe lub modernizacje w ścisłych centrach miast. Coraz częściej widzimy, że zakupy nieruchomości w centrach miast, również tych starszych, są realizowane z planem zachowania funkcji biurowej, po modernizacji czy wyburzeniu. Utrzymujący się wysoki popyt na nowoczesne powierzchnie do pracy i spadająca dostępność sprawiają, że stawki czynszów rosną, a budowa budynku biurowego znów zaczyna być atrakcyjnym przedsięwzięciem.
Centralne sfery miast wciąż przyciągają najemców i inwestorów
Zarówno najemcy, jak i inwestorzy oraz deweloperzy zwracają uwagę przede wszystkim na lokalizację w centrum miasta. Rozwój rynku w bieżącym roku będzie związany z takim podejściem. Obecnie dostępność biur pozostaje ograniczona.
W Warszawie wskaźnik pustostanów w najlepszych lokalizacjach spadł do 5%, podczas gdy dla całego miasta wynosi 9,1%. W miastach regionalnych przeciętnie jest to 16,9%, a w Krakowie różnica między centrum a średnią rynkową jest równie wyraźna jak w Warszawie.
Polecamy: Ikona Wrocławia zyska nowe życie. Nad Odrą powstanie prawie 400 mieszkań i loftów
Czynsze rosną, alternatywą „second best locations”
W najlepszych lokalizacjach rosną czynsze za wynajem. Alternatywą dla najemców stają się tzw. „second best locations”, czyli bardziej peryferyjne dzielnice oferujące niższe czynsze, a także dobrze umiejscowione starsze budynki.
Polecamy: Ponury Żniwiarz zbliża się do granic Mordoru. Zniknąć ma zaledwie 10-letni biurowiec
Jakość i standardy decydują o atrakcyjności biurowców
Rynek biurowy w aktualnym roku będzie kształtowany nie tylko przez lokalizację, ale także przez jakość i standardy obiektów. Rosnące wymagania najemców sprawiają, że inwestorzy coraz częściej decydują się na modernizacje budynków, poprawę komfortu pracy oraz atrakcyjne zagospodarowanie otoczenia i parterów handlowych, na co zwraca uwagę Katarzyna Gajewska:
Nie tylko lokalizacja, ale także jakość, będą napędzać rozwój biur w 2026 roku. Ważne są estetyka i design, a także jakość powietrza, oświetlenie i akustyka. Obiekty muszą spełniać coraz wyższe standardy. W efekcie, deweloperzy i właściciele biur inwestują w modernizację i rozwój swoich obiektów, aby sprostać rosnącym wymaganiom firm. Nieodłącznym elementem staje się też aranżowanie otoczenia budynku i parteru handlowego tak, by po godzinach pracy budynek wciąż tętnił życiem – staje się to jednym z kluczowych oczekiwań najemców.
Podsumowanie
W ostatnim czasie starsze biurowce w centrach miast coraz częściej przechodzą modernizacje lub zostają zastępowane nowymi obiektami, przy czym w obu przypadkach funkcja biurowa pozostaje zachowana. Trend zmian funkcji budynków wciąż utrzymuje się na rynku, a istotną rolę w powodzeniu projektu odgrywają jakość lokalizacji i standard samej inwestycji.
***
Źródło: CBRE
Przejdź do galerii: Jak uniknąć błędów w hydroizolacji dachu płaskiego?
8
