Polski kapitał idzie po nieruchomości komercyjne. Wartość inwestycji rośnie
W ciągu ostatniego roku udział polskiego kapitału w zakupach inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrósł dwukrotnie. Jakie są obecnie trendy? Dowiedz się więcej o inwestycjach w Polsce.
Spis treści
- Inwestycje w Polsce. Wzrost aktywności rodzimego i lokalnego kapitału
- Wzrost wartości inwestycji to dziś kluczowy trend
- Jaka jest dziś struktura polskiego kapitału?
Inwestycje w Polsce. Wzrost aktywności rodzimego i lokalnego kapitału
Niegdyś w Polsce inwestowała głównie zagranica. Jak pisze Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz, teraz jednak krajobraz inwestycyjny nad Wisłą się zmienił. Międzynarodowi inwestorzy instytucjonalni na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej zawiesili aktywność, zaś uaktywnili się lokalni inwestorzy, przede wszystkim z USA oraz z regionu CEE, w tym m.in. z:
- Czech,
- Słowacji,
- Węgier,
- Litwy,
- Skandynawii,
- Niemiec.
Również rodzimy, polski kapitał stopniowo dochodzi do głosu. W pierwszej połowie 2024 r. jego udział był dwa razy wyższy niż przed rokiem – mowa o inwestycjach zrealizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Warto porównać to z rokiem 2022, kiedy to polskie podmioty inwestycyjne odpowiadały zaledwie za 2 proc. zakupów na rynku nieruchomości komercyjnych nad Wisłą. Tymczasem w pierwszym półroczu br. udział polskiego kapitału zwiększył się z 6 do 12 proc rok do roku. Pozwoliło to polskim inwestorom znaleźć się na czwartej pozycji wśród inwestorów ogółem. W czołówce byli inwestorzy z Wielkiej Brytanii, z regionu CEE i Europy Zachodniej.
Wzrost wartości inwestycji to dziś kluczowy trend
Jak podają eksperci Walter Herz, polski kapitał wybierał różnorodne formy inwestowania.
– Inwestorzy indywidualni decydują się na zakup akcji i obligacji deweloperów, sięgają po fundusze dłużne, pożyczki tzw. equity, czy pożyczki z możliwością konwersji na udziały. Kolejną grupą są inwestorzy, którzy nabywają grunty z możliwością realizacji projektów w formule JV albo samodzielną realizacją inwestycji, jak również kupujący lokale mieszkalne i komercyjne oraz wybrane lokale hotelowe z możliwością wynajmu komercyjnego, co wymaga już większych nakładów finansowych – podaje CEO Walter Herz.
Popularne wśród rodzimych inwestorów są budynki komercyjne, których wspólnym mianownikiem jest dobra lokalizacja oraz atrakcyjna cena. Dominują tańsze aktywa, typu value-add z przeznaczeniem do rewitalizacji, zazwyczaj w połączeniu ze zmianą ich funkcji. Najczęściej celem takich oportunistycznych inwestycji jest późniejsza odsprzedaż obiektu z zyskiem.
W sektorze handlowym zaangażowanie rodzimego kapitału wiąże się na ogół z inwestowaniem w wolnostojące budynki, zwykle przeznaczone pod sklepy spożywcze, często marek sieciowych. Nie brakuje też chętnych do inwestowania w parki handlowe, których ceny wynoszą od kilku do kilkudziesięciu mln euro. Przykładem może być polska firma Terg, która rozwija sieć Aura Park.
Nie brakuje również inwestycji w starsze budynki biurowe, o wartości od kilku do kilkunastu mln euro. W tym przypadku akwizycja zwykle motywowana jest chęcią podniesienia ich rentowności poprzez modernizację i rekomercjalizację obiektów. Zdarzają się także przypadki zmiany przeznaczenia nieruchomości, co niekiedy oznacza wyburzenia. Przykłady takich akwizycji z Warszawy to m.in. biurowiec Ludna 2, Curtis Plaza czy budynki biurowe wchodzące w skład myHive Mokotów.
W 2024 r. polscy inwestorzy szczególnie łaskawym okiem patrzyli na hotele. Polski kapitał stał za wszystkimi akwizycjami, które sfinalizowane zostały w pierwszych sześciu miesiącach tego roku. Dwa hotele Hampton kupiła Satoria Group, a w podwarszawski Holiday Inn zainwestowały TMS Inwestycje.
Jaka jest dziś struktura polskiego kapitału?
Polski kapitał jest obecnie reprezentowany zarówno przez większe podmioty inwestycyjne, z wieloletnim doświadczeniem na rynku, jak i mniejszych inwestorów indywidualnych, a także przez firmy rodzinne, lokujące nadwyżki kapitałowe z podstawowej działalności w nieruchomości komercyjne w celu dywersyfikacji przychodu.
Niestety, polscy inwestorzy indywidualni i instytucjonalni są zgodni co do tego, że ich możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości są mocno ograniczone. Powodem jest brak regulacji prawnych umożliwiających zarabianie w sektorze komercyjnym w Polsce.
Według inwestorów dla dalszego rozwoju rynku nieruchomości niezbędne byłoby powstanie REIT-ów. Przypomnijmy, że obecnie funkcjonują one w 40 krajach, w tym w 14 państwach unijnych. Miały się pojawić także w Polsce, ale ostatecznie tak się jak dotąd nie stało, choć trwają nad nimi prace resortowe. Powołanie tego modelu inwestycyjnego pozwoliłoby na większe zaangażowanie w inwestycje w nieruchomości komercyjne, a nie, jak dotąd, jedynie mieszkaniowe. Szacuje się, że kapitał Polaków, który mógłby popłynąć do spółek inwestujących w sektorze komercyjnym, to około 20 mld zł. Z tej kwoty na około 11,5 mld zł ocenia się potencjał inwestorów indywidualnych.
Długofalowo środki te mogłyby trafić do inwestorów działających w formie REIT-ów i zapewniać przyzwoite zyski. Pobudziłoby to także, zdaniem ekspertów Walter Herz, rodzime inwestycje w sektorze nieruchomości.
- Przejdź do galerii: Największe galerie handlowe w Warszawie. Zobacz zdjęcia
