Wykup gruntu z użytkowania wieczystego tylko do 31 sierpnia 2024. Jakie grunty można uwłaszczyć? Ile będzie kosztować uwłaszczenie?

Osoby, które korzystały z gruntów na podstawie użytkowania wieczystego, a chcą je przejąć na własność, mają czas na złożenie wniosku o wykup tylko do 31 sierpnia 2024 r. Możliwość uwłaszczenia dotyczy m.in. właścicieli sklepów, zakładów, firm, spółdzielni mieszkaniowych.

Spis treści

1. Na czym polega użytkowanie wieczyste?
2. Pierwszy etap uwłaszczenia dla mieszkaniówki
3. Drugi etap uwłaszczenia dla zabudowy komercyjnej
4. Uwłaszczenie nie dla wszystkich
5. Jakie opłaty za uwłaszczenie gruntu komercyjnego?
6. Kontrowersje wokół ustawy

Użytkowanie wieczyste jest specyficzną dla polskiego prawa cywilnego regulacją – prawem podmiotowym polegającym na oddaniu gruntów należących do Skarbu Państwa lub samorządów osobie fizycznej lub prawnej na okres do 99 lat.

Jest to regulacja, która do dziś zachowała się w polskim systemie prawnym mimo zmian ustrojowych. Użytkowanie wieczyste zaczęło obowiązywać w latach 60. ubiegłego wieku. Celem ustanowienia tego prawa było zachowanie własności gruntów miejskich w rękach państwa. Do 1989 r. nabycie nierolniczych gruntów państwowych na terenach zabudowanych mogło się dokonać jedynie na zasadach użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste od lat budziło duże kontrowersje, podnoszono, że jest prawem przestarzałym, które utrudnia zarządzanie i obrót gruntami.

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo zbliżone do własności, ale nie jest z nią tożsame. Regulacje w tej kwestii zawierają Kodeks cywilny (art. 232-243) oraz Ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Przyznanie użytkowania wieczystego na rzecz jakiegoś podmiotu czy osoby fizycznej musi mieć formę aktu notarialnego.

Przez cały okres obowiązywania umowy użytkowania wieczystego właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) lub związek jednostek samorządu terytorialnego. Nabywca prawa jest użytkownikiem wieczystym gruntu.

Mimo że użytkownik wieczysty nie jest właścicielem gruntu, to jego możliwości w zakresie korzystania z działki są szerokie. Może bowiem swobodnie rozporządzać prawem do nieruchomości – może je sprzedać, obciążać, przekazać w darowiźnie albo zapisać w testamencie. Ma też pierwszeństwo wykupu ziemi będącej w użytkowaniu wieczystym, jeśli są na niej jego budynki. Dysponuje bowiem pełnym prawem własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie.

Umowę o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego zawiera się co do zasady na okres 99 lat. Określa się w niej sposób korzystania z ziemi. Opłaty roczne są zdefiniowane ustawowo i wynoszą od 0,3-3% ceny nieruchomości, w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku.

Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli ulegnie zmianie wartość nieruchomości.

• Mieszkanie od dewelopera. Ważne zmiany od 1 lipca 2024

Pierwszy etap uwłaszczenia dla mieszkaniówki

Z początkiem 2019 r. weszła w życie Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przekształcenie nastąpiło obligatoryjnie, z mocy prawa. To oznacza, że mieszkańcy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych usytuowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zostali automatycznie uwłaszczeni, stając się współwłaścicielami ziemi. Nie trzeba było w tym celu wnosić żadnych wniosków.

Uwłaszczenie objęło przede wszystkim właścicieli:

• domów jednorodzinnych położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste;
• lokali mieszkalnych budynków wielorodzinnych, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego gruntów, na którym postawione są bloki;
• domów wielorodzinnych położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne;
• lokali użytkowych w budynkach wielorodzinnych, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym gruntów.

Przepisy z 2019 r. co prawda zniosły obowiązek płacenia za użytkowanie wieczyste, ale ciągle należy wnosić opłatę roczną na pokrycie kosztów przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wysokość tej opłaty równa się stawce za użytkowanie wieczyste obowiązującej w dniu przekształcenia. Opłata może być waloryzowana raz na trzy lata – zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen opracowanym przez Główny Urząd Statystyczny. Koszty przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności obowiązują przez 20 lat.

Co ważne, właściciel gruntu może jednak w dowolnym momencie zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego wniesienia opłaty w kwocie pozostającej do spłaty. Powód, dla którego warto skorzystać z możliwości jednorazowego wniesienia opłaty (pomijając uniknięcie przyszłych waloryzacji), to bonifikata przyznana przez samorząd albo wojewodę. W pierwszym roku obowiązywania przepisów bonifikaty sięgały nawet 98%, co oznaczało, że można było wykupić nieruchomość za kwotę niższą niż pojedyncza opłata roczna (dodatkowy koszt to 250 zł za wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej).

Drugi etap uwłaszczenia dla zabudowy komercyjnej

31 sierpnia 2023 r. wszedł w życie drugi etap likwidacji użytkowania wieczystego – uregulowany Ustawą z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.

Tym razem przepisy są skierowane do właścicieli budynków o charakterze komercyjnym – firm, organizacji, ale także osób fizycznych. Jak podkreślali przedstawiciele rządu – po 2019 r. ciągle ponad 405 tys. gruntów w Polsce było objętych użytkowaniem wieczystym.

Możliwość uwłaszczenia dotyczy między innymi właścicieli sklepów, zakładów, firm i organizacji posiadających nieruchomości na gruntach z użytkowaniem wieczystym, spółdzielni mieszkaniowych (na przykład w zakresie obejmującym drogi dojazdowe do osiedli, infrastrukturę osiedlową), osób fizycznych (w tym właścicieli garaży).

Tym razem – inaczej niż w pierwszym etapie – zmiana użytkowania wieczystego we własność nie dokonuje się obligatoryjnie. Zainteresowany podmiot ma rok od wejścia w życie ustawy na zgłoszenie żądania sprzedaży gruntu będącego do tej pory w użytkowaniu wieczystym. Rząd tłumaczy, że formuła dobrowolna ma pomóc firmom i dostosować przekształcenie do ich planów.

Co niezwykle ważne – właściciel gruntu (samorząd albo Skarb Państwa) nie będzie mógł odmówić przekształcenia we własność, jeśli żądanie zostanie złożone.

Uwłaszczenie nie dla wszystkich

Nie wszyscy jednak mają zagwarantowane przekształcenie, jeśli wyrażą taką wolę. Nie dotyczy to w szczególności posiadaczy nieruchomości na gruntach, które zostały przekazane w użytkowanie wieczyste od 1998 r. W ich przypadku żądanie sprzedaży nie ma zastosowania. Ustawodawca wyszedł tutaj z założenia, że grunty przekazywane w użytkowanie po 1997 r. stanowiły już element gry wolnorynkowej, a także wynikały z polityki gmin. Zainteresowane podmioty mogły w tym czasie inwestować w ziemię. Stąd też podmioty, które stosunkowo późno stały się użytkownikami wieczystymi, zostały wykluczone z nowych regulacji. Nie znaczy to oczywiście, że nie mogą one starać się o wykup, tyle że decyzja w tym przypadku zależy od właściciela gruntu.

Z żądania sprzedaży nie skorzysta również użytkownik wieczysty, który jest na etapie postępowania o rozwiązanie umowy użytkowania bądź też nie wykonał celu użytkowania określonego w zawartej umowie. Zdaniem ustawodawcy nowe uprawnienia nie powinny przysługiwać użytkownikom, którzy nie wywiązują się z nałożonych na nich zobowiązań wynikających z umów lub innych dokumentów będących podstawą użytkowania wieczystego.

Żądaniem sprzedaży nie będą też objęte grunty niezabudowane bądź zajmowane przez rodzinne ogrody działkowe. W takich przypadkach grunt będzie można kupić za zgodą samorządu lub starosty i wojewody, pod warunkiem że umowa trwa minimum 10 lat.

Kolejne ograniczenie możliwości żądania sprzedaży nieruchomości dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa pod zarządem Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasów Państwowych, parków narodowych i Wód Polskich. Ustawodawca zdecydował się na ograniczenia ze względu na szczególne role takich gruntów.

Jakie opłaty za uwłaszczenie gruntu komercyjnego?

Przepisy zakładają, że cena nieruchomości nabywanej przez użytkownika musi wynosić co najmniej dwudziestokrotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (czyli iloczynu stawki procentowej opłaty rocznej i wartości nieruchomości).

Grunty Skarbu Państwa. Jeśli użytkownik wieczysty zdecyduje się na jednorazowy wykup gruntu należącego do Skarbu Państwa, wówczas cena gruntu będzie wynosiła 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jednak gdy użytkownik wieczysty zechce wnosić opłatę w ratach, cena zostanie ustalona jako 25-krotność takiej kwoty.

Ustawodawca przewidział bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości dla osób z orzeczeniem niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem szesnastego roku życia oraz dla mieszkających z nimi opiekunów prawnych lub przedstawicieli ustawowych. Taka sama bonifikata przysługuje członkom rodzin wielodzietnych uprawnionym do posiadania Karty Dużej Rodziny.

Grunty samorządowe. W przypadku nieruchomości należących do samorządów cena nie może być niższa niż 20 opłat rocznych i nie wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Warunki szczegółowe wykupu i bonifikat samorządy określają w odpowiednich uchwałach rady albo sejmiku.

Zgodnie z ustawą regulacje są stosowane z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis.

Kontrowersje wokół ustawy

Eksperci generalnie pochwalają kierunek obranych zmian – zmierzający do zupełnej likwidacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego. Jednak mają wątpliwości co do szczegółowych rozwiązań. Przede wszystkim wskazuje się na ciągle jednak spory odsetek użytkowników (którzy podpisali umowy po 1997 r.) niemogących skorzystać z przyjętych przepisów, a więc z możliwości żądania wykupu gruntu. Z takiej możliwości wyłączono też przedsiębiorców, którzy nie wywiązywali się z umowy (na przykład wykorzystywali grunt niezgodnie z jej zapisami). Oni też nie będą mogli skorzystać z tej furtki, jednak w ustawie nie przewidziano żadnej ścieżki odwoławczej, gdyby przedsiębiorca nie zgadzał się z decyzją właściciela gruntu. Pozostaje mu droga sądowa.

Najwięcej jednak wątpliwości budzi krótki – zaledwie roczny – czas na decyzję firm i innych użytkowników wieczystych, czy chcą skorzystać z roszczenia wykupu. Podkreślmy, że Senat proponował wydłużenie tego terminu do trzech lat, jednak senacka poprawka została odrzucona. Według ekspertów i uczestników rynku 12 miesięcy może okazać się za krótkim okresem dla wielu firm, które mogą nie dysponować odpowiednimi środkami na wykup.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 1463);
• Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. DzU z 2023 r., poz. 904 ze zm.)

Przeczytaj także:

• Specustawa mieszkaniowa w 2024. Zasady realizacji "specjalnych" inwestycji i prawa mieszkańców
• VAT na prace budowlane. Kiedy 8%, a kiedy 23% VAT?
• Polacy nie będą przepłacać za garaż w bloku. Podatek od nieruchomości do zmiany od 1 stycznia 2025 r.