Sankcje za opóźnienie w realizacji robót budowlanych. Co grozi wykonawcom za opóźnienia?

2023-11-17 16:00

Opóźnienie wykonawcy robót budowlanych wywołuje negatywne konsekwencje dla inwestora oraz pozostałych osób zaangażowanych w realizację inwestycji budowlanej. Dostawcy wyrobów budowlanych, technolodzy oraz następujące po sobie ekipy wykończeniowe muszą czekać w kolejce na skutek opóźnienia jednego wykonawcy. Co więcej, wszyscy ci przedsiębiorcy mają własne zobowiązania terminowe wobec osób trzecich. I tak, z powodu braku terminowości wykonawcy dochodzi do niepożądanego zakłócenia całego procesu budowlanego oraz harmonogramu robót, co prowadzi do sporów na linii: inwestor – wykonawcy – podwykonawcy – dostawcy. Jakich sankcji za opóźnienie robót może się obawiać opieszały wykonawca?

Spis treści

Skutki niedochowania terminów
Oznaczenie oraz obliczenie terminu
Opóźnienie a zwłoka wykonawcy
Wymagalność wzajemnych zobowiązań
Skutki opóźnienia przy umowach o roboty budowlane
Naprawa szkody spowodowanej zwłoką
Surowsza odpowiedzialność w czasie zwłoki z wykonaniem kontraktu
Umowne prawo odstąpienia i wykonanie zastępcze
Zdarzenia usprawiedliwiające wykonawcę i ciężar dowodu

Skutki niedochowania terminów

Na gruncie przepisów prawa cywilnego niedochowanie terminu wykonania robót budowlanych można zakwalifikować jako stan opóźnienia lub zwłoki wykonawcy. W zależności od treści umowy oraz konkretnych okoliczności, które przywołuje wykonawca jako usprawiedliwienie braku terminowości, inwestor może skorzystać z rozmaitych instrumentów prawnych, które mają na celu jego zdyscyplinowanie.

W praktyce są to najczęściej sankcje kontraktowe: możliwość naliczenia kary umownej i potrącenie jej z wynagrodzenia wykonawcy, żądanie naprawienia szkody spowodowanej zwłoką dłużnika, wykonanie zastępcze, a w skrajnych sytuacjach – odstąpienie od umowy.Oczywiście na trudnym obecnie rynku budowlanym (inflacja, brak fachowców, zakłócenia w łańcuchu dostaw) należy rozważyć wszystkie za i przeciw uruchomienia sankcji kontraktowych, tak aby nie zostać samemu na placu budowy, z nieukończoną inwestycją.

Procesy sądowe o roboty budowlane w wydziałach cywilnych lub gospodarczych sądów powszechnych świetnie ilustrują, jak zawiłe są relacje między uczestnikami inwestycji budowlanych. Aby uniknąć sytuacji konfliktowych, należy przed przystąpieniem do prac określić z wykonawcą szczegółowy terminarz (harmonogram robót), ustanowić kierownika robót, który będzie koordynował prace wykonawców i podwykonawców, jak również prawidłowo oznaczyć w umowie terminy oddania poszczególnych etapów inwestycji.

Oznaczenie oraz obliczenie terminu

Kodeks cywilny (dalej jako k.c.) zawiera szczegółową regulację dotyczącą terminów, rozumianych jako jednostka lub okres (przedział) czasu. Zgodnie z art. 110 k.c., jeżeli ustawa, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna albo czynność prawna oznacza termin i nie określa sposobu jego obliczania, stosuje się wówczas kodeksowe reguły liczenia terminów – computatio civilis.

W umowach o roboty budowlane strony bardzo często ustalają precyzyjne terminy: przekazania placu budowy, rozpoczęcia i oddania robót, dokonania rozruchu instalacji, początku gwarancji. Należy pamiętać, że termin oznaczony w dniach (np. „w terminie 90 dni”) kończy się z upływem ostatniego dnia (czyli trwa do północy), a jeżeli początkiem terminu oznaczonego w dniach jest pewne zdarzenie (np. data wpisu w dzienniku budowy), to przy obliczaniu terminu nie uwzględnia się tego dnia, w którym zdarzenie nastąpiło (art. 111 k.c.). Oznaczenie terminu w tygodniach, miesiącach lub latach (np. „w terminie dwóch miesięcy od…”) oznacza, że termin kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu (a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca).

Co więcej, jeżeli koniec terminu (często dookreślanego jako „dni robocze, powszednie”) do wykonania zakontraktowanych robót przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy lub na sobotę, to termin upływa następnego dnia, który nie jest dniem wolnym od pracy ani sobotą (przyp. aut. : zob. Ustawę z dnia 18 stycznia 1951 r. o dniach wolnych od pracy, obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z 27 października 2020 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o dniach wolnych od pracy (DzU poz. 1920)).

Niezależnie od sposobu określenia terminu (wskazanie w umowie/harmonogramie prac daty kalendarzowej lub okresu liczonego od konkretnego momentu) jest on zdarzeniem przyszłym i pewnym, które zawsze kiedyś nadejdzie i pozwoli rozliczyć kontrahenta z jego dochowania albo przekroczenia. Oczywiście, strony zawsze mogą przedłużyć termin – w ramach swobody umów oraz z uwzględnieniem otoczenia gospodarczego, w którym znaleźli się inwestor i wykonawca (np. brak wyrobów budowlanych w hurtowni, niesprzyjające warunki atmosferyczne). W razie przedłużenia terminu dłużnik niejako „ratuje” sytuację, gdyż oddala od siebie zarzut opóźnienia albo zwłoki z wykonaniem umowy.

Termin przedłużony może być oznaczony w inny sposób niż sam termin pierwotny (np. ukończenie montażu ogrodzenia i bramy do konkretnej godziny wskazanego dnia). Przedłużenie terminu rozpoczyna swój bieg od dnia następnego po upływie poprzedniego terminu. Ze względów dowodowych każde przesunięcie terminu winno być dokonane w takiej formie, jaką strony przewidziały dla wprowadzania zmian do umowy. Najczęściej będzie to pisemny aneks, sporządzony w dwóch egzemplarzach oraz podpisany przez inwestora i wykonawcę. Ustne przesuwanie terminów jest dla wykonawcy ryzykowne, ponieważ w razie sporu o terminowość i żądania przez inwestora zapłaty odszkodowania lub kary umownej miarodajne zawsze będą terminy z umowy.

Opóźnienie a zwłoka wykonawcy

Jeżeli wykonawca – dłużnik z umowy o roboty budowlane (remontowe, montażowe) – uchybił terminowi, tj. nie wykonał umówionych prac na czas, wówczas mowa jest o opóźnieniu albo zwłoce dłużnika, w zależności od okoliczności powodującej brak terminowości. Rozróżnienie to jest istotne, np. gdy inwestor zastrzega pieniężną karę umowną na wypadek nieterminowego zakończenia prac czy oddania obiektu jako całości. Mianowicie, opóźnienie to każde (także niezawinione) przekroczenie terminu, z kolei zwłoka dłużnika ogranicza się tylko do przypadków zawinionego niedochowania terminu. Jeżeli więc w umowie o roboty budowlane zastrzeżono karę umowną w razie zwłoki wykonawcy, wówczas może on odmówić zapłaty kary i bronić się w ten sposób, że przekroczenie terminu nastąpiło na skutek okoliczności przez niego niezawinionych (np. warunki atmosferyczne), wobec czego nie pozostaje w zwłoce. Jeżeli jednak kara umowna ma być nakładana za np. każdy dzień opóźnienia, wówczas wykonawca znajduje się w niekomfortowej sytuacji, gdyż odpowiada za wszelkie (nawet niezawinione, przypadkowe) naruszenie terminu z umowy.

Wymagalność wzajemnych zobowiązań

Jeżeli strony nie sprecyzowały terminów wykonania obowiązków umownych, wówczas dłużnik – wykonawca robót – dysponuje pewnym zapasem czasu między zawarciem umowy a jej wykonaniem, nawet już po ponagleniu ze strony niezadowolonego klienta. Stosownie do treści art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony (brak w umowie, brak harmonogramu prac) ani nie wynika z właściwości zobowiązania (np. montaż świątecznych ozdób na nieruchomości z oczywistych względów winien nastąpić przed świętami), to świadczenie ma być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Przepisy wymagają więc aktywności ze strony wierzyciela (inwestora/zamawiającego), który najpierw winien wezwać dłużnika (najlepiej w formie pisemnej), a następnie odczekać, gdyż dłużnik ma wykonać swoje obowiązki niezwłocznie, ale nie natychmiast. To bardzo nieostre pojęcia, lepiej więc zawczasu zadbać o precyzyjne określenie stanu wymagalności obowiązków kontrahenta poprzez wskazanie terminów wykonania i oddania poszczególnych robót – etapów inwestycji. Wraz z nadejściem terminu wzajemne zobowiązania stron uzyskują przymiot wymagalności, co oznacza, że są zdatne do wyegzekwowania, również na drodze sądowej. Jasne określenie terminów leży więc w interesie obu stron: inwestor zna termin odbioru robót, wykonawca zna termin zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Wymagalność świadczenia niepieniężnego (wykonanie robót budowlanych) jest sprzężona z wymagalnością wynagrodzenia, gdyż termin oddania zakontraktowanych robót powoduje wymagalność zapłaty. Należy pamiętać, że w przypadku braku odmiennej umowy przyjmującemu zamówienie (wykonawcy) należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła (z uwzględnieniem wpłaconych zaliczek), a jeżeli dzieło ma być oddawane częściami (w praktyce są to etapy robót, za które z osobna obliczono wynagrodzenie), to zapłata należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych. Nadejście terminu ma więc podwójny aspekt, wkracza bowiem wymagalność obowiązku przekazania efektu robót oraz zapłaty wynagrodzenia.

Jeżeli którykolwiek z kontrahentów opóźnia się z wykonaniem swoich obowiązków, wkraczają sankcje cywilne. W przypadku zobowiązań pieniężnych mowa jest oczywiście o odsetkach od zaległego wynagrodzenia, które winien dodatkowo uiścić inwestor na rzecz wykonawcy. W przypadku zobowiązań niepieniężnych wkraczają inne sankcje kontraktowe: kary umowne za opóźnienie (albo za zwłokę), odszkodowanie, wykonanie zastępcze oraz możliwość odstąpienia od umowy.

Skutki opóźnienia przy umowach o roboty budowlane

Kodeks cywilny w odniesieniu do robót budowlanych oraz umów o remont odsyła do przepisów regulujących umowę o dzieło, która jest swoistym modelem dla relacji między usługodawcą (wykonawcą dzieła/robót) a klientem – inwestorem. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do skutków m.in. opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu, a także do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu, stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Jej konstrukcja zakłada, że to usługodawca swoim wysiłkiem i staraniem ma w umówionym terminie przekazać zamawiającemu efekt swoich prac: wykonany obiekt budowlany, ukończony montaż instalacji, zakończony remont.

Terminowość jest z punktu widzenia gospodarczych potrzeb klienta (wierzyciela) niezmiernie ważna, ponieważ przy umowach o dzieło nie chodzi wyłącznie o usługę jako taką ze strony wykonawcy – ekonomiczny cel kontraktu to osiągnięcie końcowego efektu świadczonych usług. Dlatego też umów o dzieło oraz o roboty budowlane nie kwalifikuje się jako kontraktów starannego działania (jak np. umowa o nauczanie języka obcego), ale jako umowy rezultatu. Nic więc dziwnego, że Kodeks cywilny kładzie szczególny nacisk na wymóg dochowania przez wykonawcę zakontraktowanego terminu. To przecież on, jako profesjonalista, dysponuje z góry określonym czasem (licząc od dnia zawarcia umowy), który ma tak zagospodarować, aby osiągnąć zakładany rezultat w przewidzianym terminie.

Krótko mówiąc, zawierając umowę o roboty budowlane, należy wybudować, zamontować lub też wyremontować na czas, samo zaś „staranie się” wykonawcy lub jego współpracowników nie oznacza wykonania umowy w pełnej zgodności z jej społeczno--gospodarczym celem. Brak rezultatu oznacza niewykonanie umowy, a dodatkowo naraża opieszałego wykonawcę na sankcje odszkodowawcze. Należy tu przywołać regulację z art. 635 k.c.: jeżeli przyjmujący zamówienie (wykonawca) opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający (klient) może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Przepis ten sankcjonuje opóźnienie dłużnika w dwóch aspektach: po pierwsze, wykonawca może być w opóźnieniu już z samym rozpoczęciem prac. Niestety bardzo często przedsiębiorcy budowlani realizują kilka inwestycji jednocześnie, zawierając przy tym kolejne umowy o generalne wykonawstwo.

Następuje wtedy spiętrzenie kontraktów, nakładanie się terminów robót będących w toku, co przy braku pracowników oraz zaufanych podwykonawców skutkuje opóźnieniem z samym rozpoczęciem zakontraktowanych prac. Taki scenariusz jest bardzo niekorzystny dla inwestora, dla którego oczywiste jest, że wykonawca nie dochowa terminu wykonania umowy, skoro nie przystąpił nawet do rozpoczęcia prac i obiektywnie nie ma możliwości, aby nadrobił zaległości. Tu wkracza surowa dla wykonawcy sankcja: możliwość jednostronnego zakończenia umowy przez złożenie przez inwestora (zamawiającego) pisemnego oświadczenia o odstąpieniu od umowy bez oczekiwania terminu jej wykonania. Dochodzi wówczas do rozwiązania umowy z mocą wsteczną (ex tunc), wobec czego wykonawca ma obowiązek zwrotu otrzymanych przy zawarciu umowy zaliczek lub zadatków.

Ponadto inwestor może dochodzić odszkodowania jako strona odstępująca od umowy, której nie wykonano z winy kontrahenta. Naprawienie szkody następuje na zasadach ogólnych, a więc należy udowodnić istnienie oraz wysokość szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania przez dłużnika – wykonawcę robót budowlanych, których nie rozpoczęto. W praktyce może to być różnica między kwotą wynagrodzenia z umowy, od której inwestor odstąpił, a tą zapłaconą kolejnemu wykonawcy. Analogicznie należy traktować skutki opóźnienia wykonawcy z wykończeniem dzieła, a więc pełną realizacją kontraktu budowlanego w umówionym czasie. Jeżeli inwestor nie wyrazi zgody na przedłużenie terminu robót, może odstąpić od umowy i domagać się odszkodowania pieniężnego.

Warto zaznaczyć, że przepisy k.c. nie wymagają od inwestora udzielenia wykonawcy „drugiej szansy” na nadrobienie rozpoczętych robót, ponieważ to na wykonawcy jako profesjonaliście spoczywa obowiązek samodzielnego zorganizowania czasu, pracowników, narzędzi oraz materiałów w celu terminowej realizacji inwestycji. W kontraktach budowlanych bardzo często zastrzega się pieniężną karę umowną (która ma zastąpić odszkodowanie) na wypadek odstąpienia od umowy z winy wykonawcy. To kolejna sankcja kontraktowa za nieterminowość, którą można zastosować nawet wtedy, gdy inwestor nie wykaże wysokości szkody – wykonawca i tak musi zapłacić karę, gdyż ma ona charakter ryczałtowy.

Przeczytaj również:

Na etapie dokańczania dzieła wykonawca jest również narażony na zakończenie współpracy w drodze jednostronnego oświadczenia kontrahenta, choć w tym przypadku może liczyć na otrzymanie choćby części wynagrodzenia. W świetle art. 644 k.c., dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie. Motywem takiej decyzji może być np. znalezienie nowego wykonawcy, który dokończy dzieło szybciej od pierwotnego kontrahenta. Warunkiem skuteczności odstąpienia od umowy jest wówczas to, aby inwestor jednocześnie zapłacił umówione wynagrodzenie – choć w orzecznictwie sądów kwestia ta nadal budzi wątpliwości, a w praktyce zawsze sporne jest to, ile obiektywnie należy się wykonawcy za dotychczasowe roboty („odpowiednią część” wynagrodzenia wylicza zazwyczaj biegły sądowy po inwentaryzacji prac).

Przepis traktujący o rozstaniu z wykonawcą do momentu zakończenia prac (a więc jeszcze przed datą odbioru robót) wyraźnie wskazuje, że inwestor może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła (np. koszty robocizny w odniesieniu do niewykorzystanych materiałów). Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2021 r. (przyp. aut.: Sygnatura akt II CKN 365/00 (OSN 2001, nr 10, poz. 154), sprawa dotyczyła wykonania domu letniskowego z drewna. W tym samym duchu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 maja 2003 r., sygnatura II CK 367/02 (LEX nr 148674)) orzekł inaczej niż literalne brzmienie przepisu: odstąpienie od umowy o dzieło na podstawie art. 644 k.c. wywiera skutek od chwili dokonania; jednoczesna zapłata wynagrodzenia nie jest przesłanką skuteczności odstąpienia.

Aby uniknąć niejasności i zapobiec konfliktom, w kontrakcie budowlanym należy wskazać nie tylko termin rozpoczęcia robót, lecz także końcowy termin zgłoszenia zamiaru wydania dzieła. Jeżeli tylko wykonawca zgłosi taki zamiar, a dzieło będzie rzeczywiście w stanie zdatnym do dokonania odbioru, to wtedy inwestor nie będzie mógł od umowy odstąpić z powołaniem się na dyskusyjny art. 644 k.c.

Zapisane w kontrakcie terminy nie dyscyplinują zatem wyłącznie wykonawców, zapobiegają także nadużywaniu sankcji przez zbyt niecierpliwych i działających pod wpływem emocji inwestorów, którzy chcą „zerwać umowę” tu i teraz, mimo braku ku temu podstawy prawnej. Oczywiście w razie skutecznego odstąpienia od umowy wykonawca powinien opuścić teren budowy i rozliczyć się z materiałów oraz powierzonych mu wyrobów budowlanych. Jeżeli inwestor sam dostarczał materiały (lub nabywał je wprawdzie wykonawca, ale z pieniędzy i na rachunek zamawiającego), to należy bezwzględnie dokonać rozliczenia na dzień odstąpienia, zwrócić niewykorzystane materiały oraz umożliwić nowemu wykonawcy dokończenie rozpoczętych prac.

Naprawa szkody spowodowanej zwłoką

Odróżnienie zwykłego opóźnienia od zawinionej zwłoki wykonawcy robót budowlanych przekłada się nie tylko na prawidłowe redagowanie postanowień o karach umownych za niedochowanie terminu. Przypomnijmy, że dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie lub – jeżeli nie jest on oznaczony – niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela (art. 476 zdanie pierwsze k.c.). Pisemne wezwanie do wykonania umowy bądź dokończenia rozpoczętych i opóźnionych prac może od razu określać dłużnikowi termin na nadrobienie zaległości. Po jego przekroczeniu na skutek okoliczności, za które odpowiada dłużnik (wystarczy zwykłe niedbalstwo), mówimy o trwającej zwłoce dłużnika w wykonaniu zobowiązania. Ma ona charakter przejściowy i jest wyrazem nienależytego (spóźnionego) wykonania umowy, co z kolei stanowi podstawę prawną do żądania odszkodowania, obok ciążącego nadal na wykonawcy obowiązku wykonania robót. Zwłoka nie niweczy kontraktu, chyba że inwestor (zamawiający) zdecyduje się ostatecznie odstąpić od umowy lub ją wypowiedzieć.

W przypadku trwałego niedopełniania obowiązków ze strony wykonawcy zwłoka przekształca się w definitywne niewykonanie kontraktu, o czym świadczyć może np. porzucenie placu budowy lub oświadczenie wykonawcy, że dalszych robót nie podejmie. Takie zachowanie należy kwalifikować jako niewykonanie umowy, co w świetle art. 471 k.c. stanowi podstawę prawną dochodzenia odszkodowania pieniężnego zamiast żądania wykonania umowy w naturze (odpowiedzialność kontraktowa, ex contractu). Należy więc rozróżniać termin wykonania zobowiązania, wymagalność konkretnego obowiązku oraz zwłokę dłużnika, która może (ale nie musi) przekształcić się w ostateczne niewykonanie umowy.

Z chwilą nadejścia wymagalności rozpoczyna swój bieg termin przedawnienia roszczeń, zatem poszkodowany inwestor powinien już w tym momencie zdecydować, jakie sankcje chce uruchomić względem niesolidnego kontrahenta. Co do zasady, w razie zwłoki dłużnika, wierzyciel może nadal żądać wykonania umowy (w naturze) i domagać się naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Szkodą inwestora mogą być wówczas np. wyższe ceny materiałów budowlanych, które trzeba zakupić, gdy wykonawca był już w zwłoce z robotami. Zakres obowiązku odszkodowawczego budowlańca obejmuje także utracone korzyści inwestora, np. przyszłe zyski, na które liczył w związku z oddaniem inwestycji na czas (np. utracony czynsz z wynajmu lokali, dłuższy niż zakładany przestój w remontowanym hotelu i brak gości).

Co więcej, art. 477 § 2 k.c., mówiący o zwłoce dłużnika, zezwala stronie poszkodowanej na przekształcenie czasowej zwłoki w stan definitywnego niewykonania kontraktu: gdy wskutek zwłoki świadczenie utraciło znaczenie dla wierzyciela całkowicie lub w przeważającym stopniu, to może on świadczenia nie przyjąć i żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Stan pozostawania w zwłoce jest więc dla wykonawcy robót szczególnie niebezpieczny, gdyż wkracza ryzyko zapłaty odszkodowania w rozmiarze zależnym od zachowania inwestora i rodzaju uszczerbków, jakich doznał (ekonomiczne straty oraz utracone korzyści).

Surowsza odpowiedzialność w czasie zwłoki z wykonaniem kontraktu

Wykonawca budowlany, który popadł w zwłokę, powinien liczyć się z surowszą odpowiedzialnością za mienie, które znajduje się na terenie budowy. Często inwestor składuje na placu budowy zakupione materiały, urządzenia oraz gotowe wyroby budowlane, które będą instalowane w nieruchomości na późniejszym etapie jej realizacji. Przykładowo: stolarka budowlana (zamówiona odpowiednio wcześniej i pod wymiar) przechowywana jest na budowie, mimo że zaawansowanie prac nie pozwala na montaż. W takich okolicznościach nietrudno o szkodę, której przyczyną są nieukończone w terminie roboty budowlane. Źródłem szkody mogą być również bezprawne działania osób trzecich, jak np. kradzież z włamaniem na budowie i zabór tych rzeczy, które gdyby nie zwłoka wykonawcy, byłyby już zamontowane (np. okna, drzwi, bramy).

Kodeks cywilny surowiej traktuje tego dłużnika, który jest w zwłoce i nadrabia zaległości. Opieszały wykonawca winien mieć zawsze na uwadze treść art. 478 k.c.: jeżeli przedmiotem świadczenia jest rzecz oznaczona co do tożsamości (np. montaż rzeczy wytworzonej na indywidualne zamówienie), wówczas dłużnik będący w zwłoce odpowiada za utratę lub uszkodzenie tego przedmiotu, chyba że szkody te nastąpiłyby także wtedy, gdyby świadczenie zostało spełnione w czasie właściwym. Jest to surowa odpowiedzialność dłużnika za sam przypadek (casus mixtus), który po prostu wydarzył się na budowie. Za tego typu szkody wykonawca będący w zwłoce ponosi odpowiedzialność, dlatego na własny koszt przywraca sytuację majątkową inwestora do stanu poprzedniego – czyli sprzed zwłoki. W praktyce oznacza to ponowne zamówienie i zakup zniszczonych rzeczy z przeznaczeniem na dokończenie inwestycji.

Niestety, wykonawcy często zapominają o zaostrzonej odpowiedzialności w czasie zwłoki z wykonaniem kontraktu. Gdyby nie zwłoka, wykonawca nie odpowiadałby np. za kradzież na budowie. Tymczasem postawienie dłużnika w stan zwłoki powoduje, że jego odpowiedzialność obejmuje jej wszelkie następstwa, także skutki atypowe i anormalne, wykraczające daleko poza granice typowego związku przyczynowo-skutkowego.

Umowne prawo odstąpienia i wykonanie zastępcze

Na zakończenie warto przypomnieć, że inwestorzy często sięgają do instytucji umownego prawa odstąpienia (lex commissoria) z jednoczesnym zastrzeżeniem kary umownej za niewykonanie kontraktu. Jednostronne uprawnienie wierzyciela (inwestora) do odstąpienia od umowy wzajemnej przewiduje regulacja z art. 492 k.c., która bezpośrednio odnosi się do terminowego wykonania obowiązków umownych. Mianowicie, jeżeli odstąpienie od umowy zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w ściśle określonym terminie, wówczas strona uprawniona (wierzyciel) może – w razie zwłoki dłużnika – odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy przypadku, gdy wykonanie zobowiązania po terminie nie miałoby dla wierzyciela żadnego znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania (np. naprawa dachu bezwzględnie przed zimą) albo zamierzony cel umowy (np. otwarcie hotelu przed sezonem wakacyjnym), wiadomy stronie pozostającej w zwłoce.

Jednak samo odstąpienie od kontraktu z powodu zwłoki wykonawcy nie wyczerpuje katalogu sankcji, jakie spotykają przedsiębiorcę budowlanego. Wykonanie prawa odstąpienia inwestora od umowy o roboty budowlane nie pozbawia go roszczenia o zapłatę kary umownej zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu oddania obiektu (przyp. aut.: Wyrok Sądu Najwyższego z 5 października 2006 r., sygnatura IV CSK 157/06 (OSNC 2007, nr 7–8, poz. 114)). Mamy więc do czynienia z kumulacją sankcji: odstąpienie od umowy i zapłata kary umownej. Jeżeli w umowie wierzyciel dodatkowo zastrzegł możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego, tj. powyżej kwoty kary umownej, wówczas wykonawca może być skonfrontowany z kosztami wykonania zastępczego przez tego przedsiębiorcę, który podjął się dokończenia robót po poprzedniku. Upływ terminów może wywołać dla wykonawcy efekt kuli śniegowej: zwłoka, kara umowna, odszkodowanie, koszty wykonania zastępczego.

Zdarzenia usprawiedliwiające wykonawcę i ciężar dowodu

Odpowiedzialność kontraktowa nie ma charakteru absolutnego, zawsze więc dłużnik może przywoływać okoliczności zewnętrzne usprawiedliwiające nieterminową realizację umowy. Regulacja Kodeksu cywilnego zawiera jednak domniemanie winy dłużnika, co znacznie ułatwia wierzycielowi dochodzenie roszczeń odszkodowawczych, a na kontrahenta przerzuca ciężar udowodnienia braku winy w niedochowaniu terminów. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego (np. spóźnionego) wykonania zobowiązania, chyba że niezrealizowanie kontraktu wynika z okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W celu uniknięcia wątpliwości oraz oddalenia ryzyka nieudowodnienia przez wykonawcę braku winy, warto zawrzeć w umowie katalog zdarzeń, których wystąpienie będzie traktowane jako usprawiedliwienie dłużnika, brak zwłoki oraz konsekwencji z nią związanych.

Bogumił Sieczkowski, adwokat PL | juriste européen FR