Koszty utrzymania budynku biurowego w 2025 roku. Czy inwestycja w zielony biurowiec się opłaca? Wpływ dyrektywy CSRD
Rosnące koszty utrzymania budynków biurowych i wymogi dyrektywy CSRD skłaniają inwestorów do poszukiwania oszczędności. Jak wynika z raportu Colliers „Service Charges 3.0 – opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych”, w ciągu ostatnich trzech lat koszty te wzrosły średnio o 31%. Mimo spowolnienia tempa ich wzrostu w 2025 roku, inwestorzy poszukują sposobów na redukcję wydatków. Czy zielone biurowce to przyszłość rynku nieruchomości komercyjnych?
Spis treści
- Założenia do raportu Service Charges 3.0
- Czy koszty utrzymania budynku biurowego rosną?
- Koszty utrzymania budynku w 2025 roku – w których obszarach nastąpiły podwyżki?
- Zielony biurowiec – wykorzystanie zielonej energii
- Dyrektywa CSRD a zielona energia w biurowcach
Założenia do raportu Service Charges 3.0
W ramach analizy do raportu, Colliers przeprowadził szczegółowy audyt opłat eksploatacyjnych w latach 2022-2025 dla niemal 100 nieruchomości biurowych – po około 50 z Warszawy oraz głównych rynków regionalnych.
Analiza ta ujawniła, że w większości badanych przypadków wydatki w roku 2024, zasadniczo pokrywały się z pierwotnymi budżetami. Ewentualne przekroczenia, obserwowane jedynie sporadycznie, nie przekraczały progu 5%. Jednak należy podkreślić, że na bieżąco uaktualniano stawki w oparciu o co roczną prognozę kosztów. Stabilność wydatków była efektem taktycznego przyjęcia ostrożnych założeń dotyczących kosztów energii oraz uwzględnienia planowanego wzrostu płacy minimalnej w kalkulacjach dotyczących kosztów zatrudnienia personelu.
Czy koszty utrzymania budynku biurowego rosną?
Koszty utrzymania budynku biurowego wciąż rosną. Choć ich wzrost w 2025 roku był niewielki w porównaniu do ubiegłego roku, to jednak w ciągu ostatnich 3 lat stawki te znacznie się zwiększyły w większości analizowanych miast.
Najwyższe koszty utrzymania budynku biurowego odnotowano kolejno w Warszawie, Krakowie, Poznaniu oraz Wrocławiu, a najniższe w Łodzi i Trójmieście.
Pomimo nacisków wynajmujących na wzrost czynszów bazowych, zwiększająca się konkurencyjność na rynku skutkuje jednoczesnym oferowaniem przez nich atrakcyjnych pakietów zachęt dla najemców, obejmujących wakacje czynszowe oraz wyższe budżety na dopasowanie przestrzeni biurowej.
W roku 2025 zaobserwowaliśmy wyhamowanie wzrostu zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Pomimo wzrostu kosztów niektórych usług, w większości nieruchomości udało się utrzymać stawki na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego, co jest pozytywną informacją dla najemców. Jednocześnie najemcy coraz bardziej zwracają uwagę na jakość świadczonych usług oraz dostępne udogodnienia i dodatkowe aktywności, które mogą przyciągnąć pracowników do biur. Dlatego zadaniem zarządcy nieruchomości jest stałe podążanie za trendami rynkowymi i wychodzenie naprzeciw oczekiwaniom najemców – mówi
Agnieszka Milczarek, Dyrektorka w Dziale Asset Services w Colliers.
W roku 2025 dynamika wzrostu kosztów eksploatacyjnych uległa wyraźnemu spowolnieniu lub ograniczeniu do poziomu zbliżonego do średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), publikowanego przez GUS. CPI w 2024 roku wyniósł 3,6%, a to oznacza jego istotny spadek w porównaniu z latami 2023 i 2022.
Podobne tendencje zaobserwowano w sektorze usług, takich jak ochrona i sprzątanie, gdzie dynamika wzrostu odzwierciedlała wzrost płacy minimalnej – w 2025 roku wyniósł on 7,65%, znacznie niżej niż w latach poprzednich. Mimo to, wiele przedsiębiorstw musi mierzyć się z wyzwaniem utrzymania kosztów eksploatacyjnych.
Przeczytaj też: Wpływ cen energii na zarządzanie nieruchomościami
Koszty utrzymania budynku w 2025 roku – w których obszarach nastąpiły podwyżki?
Według danych z raportu Colliers, od początku roku 2025 r. podwyżki kosztów utrzymania budynków biurowych nastąpiły w kliku sektorach:
- ochrony – o 7,6%, związana głównie z podniesieniem płacy minimalnej,
- usług sprzątania – od 5% do 10%, podobny mechanizm jak w przypadku sektora ochrony,
- wywozu odpadów – średnio o 10%,
- kosztów ubezpieczeń – średnio o 10%,
- utrzymania technicznego – o 3,6%, podwyżka opierała się głównie na wskaźniku GUS,
- podatków i opłat publicznoprawnych – od 10% do nawet 100% (np. przy wypowiedzeniu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i jej aktualizacji w oparciu o aktualne ceny gruntów).
W ostatnich latach, katalog kosztów eksploatacyjnych w umowach najmu powierzchni biurowych ulega dynamicznemu rozszerzeniu, co jest bezpośrednią konsekwencją rosnących wymagań stawianych budynkom biurowym wysokiej klasy. Usługi, które stają się powoli standardem, to między innymi wydatki na utrzymanie sprawnego działania aplikacji budynkowych oraz systemów optymalizacji zużycia mediów, doradztwo w zakresie efektywnego zarządzania energią elektryczną. Istotnym elementem stają się również koszt związane z utrzymywaniem zielonych certyfikatów.
Ponadto, coraz większa rola zrównoważonego rozwoju znajduje odzwierciedlenie w budżetach, poprzez uwzględnianie wydatków na regularne utrzymanie ładowarek do aut elektrycznych. Nie można pominąć również nakładów na organizowanie wydarzeń budujących poczucie wspólnoty wśród najemców, takich jak inicjatywy promujące aktywność fizyczną, wdrażające świadomość ekologiczną, czy propagujące profilaktykę zdrowotną.
Zielony biurowiec – wykorzystanie zielonej energii
Koszty mediów stanowią największą część opłat eksploatacyjnych – około 1/3 całości. Z uwagi na to, coraz większą uwagę zwraca się na sposoby ich obniżenia.
Zielona energia dla budynku oraz rozwiązania redukujące zużycie wody, prądu i ciepła to kluczowe obszary zainteresowania najemców na kolejne lata. Rozwiązania te przynoszą podwójną korzyść: nie tylko generują oszczędności, wpływając na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych, ale i pozwalają dekarbonizować operacyjny ślad węglowy. Najemcy będą zatem oczekiwać, że właściciele budynków wyjdą naprzeciw tym oczekiwaniom, stosując najnowsze rozwiązania technologiczne – mówi
Aleksandra Trojanowska, Liderka ds. Zrównoważonej Transformacji w Colliers.
Dyrektywa CSRD a zielona energia w biurowcach
Temat kosztów eksploatacyjnych i budynków biurowych nierozerwalnie łączy się z nadchodzącymi zmianami wywołanymi przez dyrektywę CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), która wprowadza obowiązek sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju.
Banki, ubezpieczyciele oraz duże spółki giełdowe będą musiały zaprezentować rozbudowane dane dotyczące zużycia energii, śladu węglowego oraz strategii redukcji emisji CO2. W przyszłym roku dyrektywa CSRD obejmie kolejne największe przedsiębiorstwa, które zaprezentują swoje sprawozdania za 2025 r.
- Dowiedz się: Zielony dach sposobem na retencję wody deszczowej
W efekcie coraz większą uwagę najemcy będą przywiązywać do efektywności energetycznej budynków. Szczególnie dotyczy to działalności usługowej, ponieważ to emisje z budynków ich biur i punktów usługowych, najmocniej przekładają się na pozostawiany przez nich ślad węglowy.
Nowe przepisy nakładają na firmy obowiązek monitorowania i ujawniania danych dotyczących zużycia energii elektrycznej i ciepła w zajmowanych biurach, a także źródeł pochodzenia energii. Będą one musiały obliczać swój ślad węglowy oraz raportować potencjalne wycieki czynnika chłodniczego.
Ważnym aspektem raportowania będzie również uwzględnienie, w jakim stopniu kwestie zrównoważonego rozwoju wpływają na codzienne decyzje biznesowe, w tym wybór dostawców, powierzchni biurowych oraz partnerów biznesowych.
Efektywność energetyczna oraz aspekt środowiskowy zyskają status głównych kryteriów decydujących o atrakcyjności biurowców w najbliższej przyszłości. Coraz większe znaczenie będą miały certyfikacje ekologiczne i technologiczne potwierdzające zaangażowanie w zrównoważone rozwiązania i wysoką jakość budynków, a w szczególności takie jak BREEAM, LEED, WELL, SmartScore i WiredScore. Certyfikaty te stają się gwarantem jakości i efektywności energetycznej, a co za tym idzie konkurencyjności nieruchomości na rynku.
- Zobacz też: Drewniany biurowiec w Wielu
