Wzrost transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce o 64% w I kw. 2025 r. – raport Avison Young
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce odnotował znaczący wzrost w I kw. 2025 r. Wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 686 mln euro, co stanowi wzrost o 64% rok do roku.
Spis treści
- I kw. 2025 r. – ogólna sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych
- Podsumowanie roku 2024
- Sektor magazynowy – kontynuacja wzrostu
- Sektor handlowy – wygodne zakupu poza głównymi miastami
- Sektor biurowy – ostrożny optymizm wśród inwestorów
- Sektor PRS – przekształcenia i nowi inwestorzy
- Co czeka rynek nieruchomości?
I kw. 2025 r. – ogólna sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych
W pierwszym kwartale 2025 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 686 mln euro, co oznacza wzrost o 64% rok do roku. Płynność rynku wzrosła natomiast o 46%. Struktura transakcji opierała się głównie na sektorze handlowym – szczególnie na parkach handlowych – oraz starszych biurowcach. W rezultacie średnia wartość transakcji była stosunkowo niewielka – jedynie cztery z nich osiągnęły wartość w przedziale 50–75 mln euro. Polscy inwestorzy odpowiadali za 17% wolumenu, co wskazuje na istotny i rosnący wpływ polskiego kapitału na rynek.
Inwestycje w sektorze magazynowym nabrały tempa – w pierwszym kwartale odpowiadały za 29% całkowitego wolumenu transakcji. Dodatkowo w tym segmencie sfinalizowano dużą fuzję: sprzedaż GLP na rzecz Ares.
Transakcje biurowe realizowano zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych, natomiast inwestycje w sektorze handlowym koncentrowały się na parkach handlowych oraz centrach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych.
Na rynku sfinalizowano również trzy transakcje w sektorze mieszkaniowym oraz zakup hoteli przez francuski fundusz SCPI.
Główne dane:
- 686 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny w I kwartale 2025 r.,
- 35 zrealizowanych transakcji,
- wysoka płynność rynku, umiarkowana średnia wartość transakcji,
- sprzedaż portfela GLP do Ares – kluczowa transakcja w sektorze magazynowym.
Polecany artykuł:
Podsumowanie roku 2024
Dane za 2024 rok wskazują na powrót do stabilizacji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – pojawiły się sygnały optymizmu. Całkowity wolumen transakcji przekroczył dwukrotność wyniku z 2023 roku, co wskazuje na wyraźne ożywienie na rynku.
Oczekujemy, że ten trend utrzyma się w 2025 roku, wspierany przez spodziewane obniżki stóp procentowych, rosnącą płynność oraz liczne okazje inwestycyjne we wszystkich segmentach rynku.
Sektor magazynowy – kontynuacja wzrostu
Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów aktywami magazynowymi sygnalizuje dalsze przyspieszenie w tym segmencie rynku. W obliczu utrzymującej się niepewności geopolitycznej, Polska wyróżnia się jako strategiczna lokalizacja dla zagranicznych inwestorów realizujących strategie „nearshoringu”, co potwierdza silny i długoterminowy potencjał wzrostu tego sektora.
W I kw. 2025 r. w sektorze magazynowym zrealizowano 5 transakcji o łącznej wartości 202 mln euro, co stanowiło 29% całkowitego wolumenu inwestycji w Polsce w tym okresie. Transakcje dotyczyły wielkopowierzchniowych obiektów logistycznych typu big-box zlokalizowanych w aglomeracjach trójmiejskiej i warszawskiej, a także nowoczesnego obiektu logistycznego i chłodniczego znajdującego się w samej Warszawie.
O potencjalnym przyspieszeniu świadczy także rosnąca liczba projektów due diligence (TDD) realizowanych przez nasz zespół doradztwa technicznego – większość z nich dotyczy obecnie obiektów magazynowych.
Polski sektor magazynowy konsekwentnie pozostaje silny, nawet w wymagających warunkach rynkowych. Wraz z oczekiwanym ożywieniem na rynku inwestycyjnym spodziewamy się wzrostu liczby transakcji portfelowych oraz transakcji typu fuzje i przejęcia. Jedna z istotnych transakcji została już sfinalizowana – GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe firmie Ares Management (w tym duże portfolio zlokalizowane w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.
Sektor w liczbach:
- 202 miliony euro – wolumen sektora w I kw. 2025,
- 5 transakcji,
- sprzedaż GLP do Ares – duże przejęcie w sektorze magazynowym.
Sektor handlowy – wygodne zakupu poza głównymi miastami
Polski sektor handlowy nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. W I kw. 2025 r. zrealizowano 14 transakcji, przy czym Avison Young doradzał przy 3 z nich.
Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” – parki handlowe odpowiadały za 56% wolumenu. Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna, utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów.
Kluczowe transakcje w I kw. 2025 r. obejmowały zakup Power Park Olsztyn przez BIG Shopping Centers oraz zakup Comfy Park Bielik przez Newgate Investment, z udziałem Avison Young pośredniczącego w finalizacji tej transakcji. Dodatkowo Terg nabył portfel dwóch parków handlowych.
Co ciekawe, niewielkie centra handlowe z ofertą typu „convenience”, zlokalizowane poza głównymi miastami Polski odpowiadały za ponad 1/3 wolumenu inwestycji sektora. Spośród 4 transakcji w tym segmencie, największą było nabycie 3 centrów handlowych Plaza Center na Śląsku przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund. Transakcja ta podkreśla rosnący apetyt inwestorów na centra regionalne, których atutami są dobre lokalizacje, ugruntowane pozycje handlowe i atrakcyjne ceny sprzedaży.
Inne sprzedane w I kw. istotne obiekty w tej kategorii to Galeria Świdnicka, Pasaż Świętokrzyski i Galeria Młyńska. Przy tej ostatniej transakcji doradzał Avison Young. W tym okresie doszło również do sprzedaży kilku mniejszych obiektów typu „convenience” i samodzielnych obiektów handlowych, co pokazuje utrzymujący się popyt na zróżnicowane formaty obiektów handlowych.
Sektor w liczbach:
- 189 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025,
- 6 transakcji parkami handlowymi (na 14 zrealizowanych w sektorze),
- 2 transakcje portfelowe.
Sektor biurowy – ostrożny optymizm wśród inwestorów
Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się stałym zainteresowaniem, choć inwestorzy nadal podchodzą do transakcji w sposób selektywny. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w wybranych segmentach rynku, szczególnie tam, gdzie korekty cen zbliżyły do siebie oczekiwania kupujących i sprzedających.
W pierwszym kwartale 2025 roku polski sektor biurowy osiągnął wolumen inwestycyjny na poziomie 176 mln euro. Największą transakcją kwartału – i jedyną o profilu „core” – było nabycie budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate. Ponad 60% aktywów objętych transakcjami miało charakter „value-add” lub oportunistyczny, co potwierdza rosnące zainteresowanie inwestorów nieruchomościami wymagającymi repozycjonowania.
Popularność miast regionalnych rośnie, choć ich udział w całkowitym wolumenie inwestycji nadal pozostaje ograniczony. Osiem z dwunastu zrealizowanych transakcji miało miejsce na rynkach regionalnych, jednak odpowiadały one za nieco ponad 40% wolumenu sektora.
Kapitał „core” pozostaje umiarkowanie aktywny – inwestorzy reprezentujący ten profil nadal ostrożnie reagują na zawirowania gospodarcze i geopolityczne. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą – aczkolwiek zachowawczą ‒ aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa. Wiemy o kilku transakcjach tego typu w Warszawie i miastach regionalnych, które mają zostać sfinalizowane w najbliższej przyszłości.
Sektor w liczbach:
- 176 milionów euro – wolumen sektora w I kw. 2025,
- 8 transakcji na rynkach regionalnych (na 12 zrealizowanych w sektorze),
- 1 transakcja typu „core”.
Sektor PRS – przekształcenia i nowi inwestorzy
W 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował łącznie 12 transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik na poziomie 344 mln euro. Większość transakcji została sfinalizowana przez operatorów już aktywnych na polskim rynku. Dominował szwedzki kapitał, odpowiadający za 50% całkowitego wolumenu inwestycji w tym segmencie.
Pierwszy kwartał 2025 r. rozpoczął się od sfinalizowania 3 transakcji w sektorze mieszkaniowym o łącznej wartości ponad 100 mln euro. Największą z nich była transakcja typu „forward funding”– PRS Metro Szwedzka zostało pozyskane przez AFI Europe. Kolejnym projektem był zakup obiektu typu „co-living” „Nad Stawem” sfinalizowany przez NREP. Trzecia transakcja dotyczyła rynku wtórnego ‒ Xior Student Housing nabył projekt PRS w Warszawie od Syrena Real Estate. Jest to jedna z niewielu transakcji na rynku wtórnym w Polsce, ponieważ rynek ten jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju.
Na rynku pojawił się także nowy uczestnik – Polski Holding Nieruchomości (PHN) ogłosił wejście na rynek PRS. Spółka planuje wykorzystać własne zasoby lokalowe, przekształcając pustostany w mieszkania na wynajem. Nowa platforma ma docelowo dostarczyć około 800 lokali PRS do końca 2030 roku.
Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów starszymi biurowcami z potencjałem przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Kluczowym atutem tych budynków jest atrakcyjna lokalizacja z bardzo dobrym dostępem do transportu publicznego. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już szereg analiz biurowców pod kątem możliwości ich adaptacji. Okazuje się, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe – bez konieczności wyburzania ‒ jest względnie łatwa do wykonania w świetle obowiązujących przepisów technicznych. Proces odwrotny jest znacznie bardziej skomplikowany.
Co czeka rynek nieruchomości?
Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie. Obserwujemy wyraźny wzrost aktywności inwestorów typu REIT i SCPI.
Silne fundamenty napędzają ponowne zainteresowanie wysokiej jakości aktywami. Inwestorzy koncentrują się na takich właśnie obiektach, dodatkowo spełniających kryteria ESG lub poszukują aktywów oportunistycznych z potencjałem zmiany ich funkcji.
Spodziewane obniżki stóp procentowych mogą przyczynić się do zmniejszenia rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających.
Wysiłki zmierzające do osiągnięcia zerowej emisji dwutlenku węgla staną się istotne nie tylko dla deweloperów i inwestorów, ale także dla banków finansujących rynek nieruchomości
- Zobacz: Najwyższe biurowce Warszawy
