Budynki mixed use czyli budynki wielofunkcyjne
Budynki wielofunkcyjne z definicji łączą kilka funkcji w ramach jednego obszaru, co niesie za sobą wiele zalet społecznych i gospodarczych. Obszar wielofunkcyjny żyje całą dobę – w ciągu dnia z jego zaplecza mogą korzystać pracownicy biur, a wieczorem – mieszkańcy. Do tego należy dodać oszczędność czasu i ograniczenie krótkich miejskich podróży, co w efekcie prowadzi do obniżenia zapotrzebowania na auta w rodzinie oraz wyhamowania suburbanizacji.
Spis treści
- Polskie realia budownictwa mixed use
- Budynek wielofunkcyjny definicja
- Mieszkania w budynkach mixed use
- Biura w budynkach wielofunkcyjnych
- Lokale usługowe w obiektach mixed use
- Strategia inwestycji mixed use
- Różnorodność projektów mixed use
- Dobór funkcji w budynkach mixed use
- Przestrzeń publiczna jako inwestycja mixed use
- Jak zapewnić sukces inwestycji wielofunkcyjnej?
- Rozwój budownictwa wielofunkcyjnego
- Wady i zalety inwestycji w budynek mixed use
Polskie realia budownictwa mixed use
Rodzi się pytanie, dlaczego inwestycje mixed-use nie są w Polsce powszechne od lat, choć pierwsze projekty pojawiły się już 20 lat temu. Wynika to jednak z faktu, że dopiero dziś obserwujemy ewolucję w tym obszarze – przejście od rewitalizacji obiektów pofabrycznych do wielkoskalowych projektów wielofunkcyjnych tworzonych od zera. Sektor ten nabiera rozpędu, lecz znajduje się na bardzo wczesnym etapie rozwoju.Przyczyn tej sytuacji należy upatrywać w kilku czynnikach. Historycznym – bo nauczyliśmy się budować jednofunkcyjnie, a zwyczaje są silniejsze niż nowe, dobre rozwiązania. Administracyjnym – bo polskie urzędy nie ułatwiają budowania wielofunkcyjnego. Organizacyjnym – a jednocześnie najistotniejszym – wynikającym z faktu, że poziom skomplikowania inwestycji mixed-use już na etapie planowania wymaga połączenia wielu kompetencji, które posiada dziś nieliczna grupa inwestorów.
- Zobacz także: Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie: raport ThinkCo
Budynek wielofunkcyjny definicja
W zrozumieniu idei projektów wielofunkcyjnych pomocne jest rozróżnienie inwestycji mixed-use oraz multi-use. Te drugie zawierają co prawda kilka funkcji, jednak brakuje w nich elementów integrujących: połączeń pieszych, wspólnej marki, celowej współzależności. Większość dużych inwestycji jest multifunkcyjna – osiedla mieszkaniowe uzupełnione są usługami w parterach, a w biurowcach znajdziemy siłownie i restauracje. Funkcje te jednak mają charakter uzupełniający, uzależniony od tych kluczowych. Uczynienie danego obszaru multifunkcyjnym jest zatem tylko jednym z elementów stworzenia udanego mixed-use, czyli – zgodnie z wiernym tłumaczeniem z języka angielskiego – „projektu wymieszanego”. Największe powierzchniowo funkcje występujące w ramach projektów mixed-use to mieszkania, biura i handel. Zawsze jedna z tych trzech jest dominująca w całym kompleksie. Wybór podstawowej bądź miks kilku z nich determinuje charakter całego założenia. Jednak konsekwencje społeczne i finansowe projektów mixed-use nie są jedynie sumą zaprojektowanych funkcji. Ich relacja może bowiem rodzić synergię i przenosić się na wzrost atrakcyjności poszczególnych składowych.
- Sprawdź również: Monopolis w Łodzi – najlepszy kompleks mixed-use na świecie
Mieszkania w budynkach mixed use
Funkcję mieszkalną mogą realizować różne rozwiązania: lokale własnościowe, najmu długo- i krótkoterminowego, jak również domy senioralne czy akademiki. Projekty mixed-use mogą być więc zamieszkiwane przez liczną i różnorodną grupę ludzi. Większość usług w zespołach wielofunkcyjnych nie byłaby jednak w stanie utrzymać się wyłącznie dzięki mieszkającym tam klientom – absolutna przewaga tej funkcji kłóci się z ideą tego typu inwestycji, a jej mniejszy udział oznacza niewystarczającą grupę konsumentów. Niemniej niewątpliwą zaletą obecności mieszkańców jest to, że szybko poznają nowe usługi oraz stanowią bazę klientów uzupełnianą przez osoby z zewnątrz.
Występuje zatem silna relacja między funkcją mieszkaniową a handlowo-usługową, czyli głównie codziennymi zakupami spożywczymi, wizytami w salonach fryzjerskich czy u drobnych rzemieślników. Pokrywa się to również z zapotrzebowaniem na gastronomię, z której mogą codziennie korzystać okoliczni mieszkańcy (na miejscu i na wynos). Bywa, że stanowią oni również ważną grupę klientów ośrodków rekreacyjnych i sportowych, a lokalizacja siłowni czy basenu w sąsiedztwie budynków mieszkalnych podnosi atrakcyjność obiektu sportowego.
Biura w budynkach wielofunkcyjnych
Dużo słabsza relacja łączy mieszkania i biura, a obecność tych dwóch funkcji nie wpływa na siebie znacząco. W założeniach mixed-use nie chodzi o to, żeby koniecznie mieszkać i pracować na tym samym terenie. Co jednak ważne, współwystępowanie biur i mieszkań istotnie poszerza grupę codziennych użytkowników, generuje całodniowy ruch w okolicy i zwiększa jej żywotność, a to z kolei przekłada się na wykorzystanie pozostałych funkcji.Biura dobrze współgrają z różnego rodzaju gastronomią, z której usług pracownicy korzystają podczas codziennych obiadów oraz spotkań biznesowych i towarzyskich. Dodatkowo sąsiednie restauracje mogą obsługiwać wydarzenia firmowe oraz spotkania integracyjne. Podobna synergia występuje między biurami a nastawionymi na gościa biznesowego hotelami, w których można zorganizować duże spotkania firmowe, a także konferencje.
Lokale usługowe w obiektach mixed use
Handel niemal zawsze czerpie korzyści z otoczenia funkcją mieszkaniową. W połączeniu z rozbudowanymi usługami i gastronomią tworzy centra aktywności, licznie przyciągające klientów spoza obszaru projektu. Ważna jest rola rozrywki, która wchodzi z innymi elementami kompleksu mixed-use w relacje uzależnione od swojej formy. Kluby będą się kłóciły z funkcją mieszkaniową, ale mogą wspierać hotele i gastronomię. Z kolei zadaszone centrum zabaw dla dzieci prawdopodobnie będzie wspierane przez lokalnych mieszkańców.Centra handlowe w najbliższych latach będą przechodziły przyspieszoną ewolucję, na podstawie wniosków wyciągniętych z okresu pandemii. Ich obecność w ramach zespołów mixed-use powinna zostać każdorazowo szczegółowo przeanalizowana, tak aby nie doprowadzić do przejęcia użytkowników i zamknięcia ich wewnątrz galerii. Optymalnym rozwiązaniem są w tym wypadku ulice handlowe i mniejsze domy towarowe, które stają się generatorami miejskiego ruchu.
Strategia inwestycji mixed use
Ze względu na skomplikowaną naturę projektów mixed-use istotne jest zrozumienie czynników decydujących o powodzeniu takich inwestycji. Przed przystąpieniem do ich realizacji – bardziej niż w przypadku jakichkolwiek innych – konieczne jest opracowanie strategii i odpowiednie zaprogramowanie inwestycji.W początkowym etapie prac należy wykonać wielowymiarową analizę lokalizacji, która pozwoli poznać najbliższą okolicę – jej przekrój funkcjonalny i społeczny, demografię, zarobki mieszkańców itd. – a w efekcie określić ramy wyjściowe dla inwestycji. Kontynuacją powinno być precyzyjne rozpoznanie grup docelowych: potencjalnych mieszkańców, pracowników i szerszej grupy korzystającej z usług, a następnie określenie stopnia ich przenikania. Te dwa kroki pozwolą skutecznie zdefiniować parametry funkcji podstawowej (która napędzi działanie projektu i zbuduje jego identyfikację), a także dobrać do lokalizacji funkcje uzupełniające, skupione na budowaniu wartości i długoterminowych korzyści.
W dalszych etapach dopracowywane są strategia inwestycji, strumienie przychodów oraz szczegółowy projekt urbanistyczno-architektoniczny. Ostatnim, choć w zasadzie kluczowym, krokiem jest proces zarządzania przestrzenią – w najlepszych przykładach ze świata to odpowiednie administrowanie kompleksem i budowanie wokół niego społeczności sprawiały, że realizacje mixed-use przyciągały pierwszych użytkowników i nie traciły ich po powstaniu konkurencji czy kryzysie.
Różnorodność projektów mixed use
Dywersyfikacja projektów mixed-use w najbardziej podstawowym zakresie odnosi się do wykorzystywania co najmniej trzech znaczących i przynoszących dochód funkcji, często wspieranych innymi. W założeniu bogata oferta usług przyciąga szeroką grupę użytkowników, zróżnicowaną pod względem wieku, zamożności i zachowań konsumenckich. Napędza to aktywne funkcjonowanie kompleksu o różnych porach dnia i nocy. Różnorodna społeczność dodaje miejscom witalności oraz ułatwia im wtopienie się w złożony obraz miasta i jego mieszkańców. Jednocześnie stawia ona wymagania – przede wszystkim przyjaznej, dostosowanej do indywidualnych potrzeb przestrzeni i utrzymania zróżnicowanej cenowo oferty.
Wzrost różnorodności użytkowników jest wspierany przez sięgającą głębiej dywersyfikację produktów. Funkcja mieszkaniowa może składać się z wielu elementów: mieszkań własnościowych, najmu długo- i krótkoterminowego, komercyjnego i społecznego, budownictwa senioralnego, domów studenckich, przestrzeni colivingowych i innych. Miejsca handlowe mogą być tworzone w formule wielkich galerii i supermarketów, ale również jako targowiska, pasaże handlowe czy niezależne sklepy dostępne z ulicy. Dywersyfikować można też rodzaje zieleni lub przestrzeni publicznych. Wszystko to w celu zapewnienia jeszcze większej elastyczności i długoterminowej stabilności założenia.
Już na etapie planowania pojawia się potrzeba strategicznego doboru usługodawców. Odnosi się to do samego rodzaju oferowanych usług i ich poziomu cenowego, jak również do charakteru stojącego za nimi biznesu. Choć najbardziej stabilnymi najemcami wydają się klienci korporacyjni, wzbogacenie kompleksu mixed-use o lokalne marki i drobnych przedsiębiorców wspiera proces budowania tożsamości miejsca. Strategiczny dobór najemców jest istotny również dla uniknięcia potencjalnych konfliktów funkcjonalnych z sąsiednimi elementami projektu. Różnorodny charakter i wielkość lokali, elastyczne umowy, preferencyjne czynsze dla pożądanych przedsiębiorców – wszystko to pozwala na sterowanie charakterem i atrakcyjnością miejsca.
Jedną z głównych długofalowych korzyści inwestowania w projekty wielofunkcyjne jest dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. To znaczna wartość na rynku nieruchomości, którego poszczególne segmenty przechodzą inne cykle koniunkturalne i co jakiś czas padają ofiarą kryzysów. Pokazała nam to pandemia koronawirusa, podczas której pogłębiły się problemy przestrzeni retailowych i odwróciła się dobra passa gastronomii czy rozrywki. Jednocześnie ceny mieszkań wyhamowały jedynie chwilowo, a magazyny odnotowywały kolejne rekordy popularności. W przypadku zbalansowanych projektów mixed-use dobre czasy dla jednych funkcji pozwalają inwestorom zminimalizować całkowity wpływ złych aktywów i zapewniają im środki na zrównoważenie strat.
Dobór funkcji w budynkach mixed use
W przypadku inwestycji w gęsto zabudowanych obszarach (w pobliżu istniejących udogodnień, takich jak szkoły, biblioteki i parki) dobór funkcji w ramach kompleksu jest całkowicie inny niż dla lokalizacji podmiejskich. Ważne jest również przemyślenie relacji między nimi. Inaczej na okolicę będą się zapatrywali najemcy mieszkań, którzy wybierają dane miejsce z uwagi na liczne sklepy i restauracje. Inne oczekiwania będą mieli zaś właściciele mieszkań, którym zależy na spokojnej okolicy i łatwym dostępie do miejsc parkingowych (nawet jeśli początkowo wybrali lokalizację z uwagi na bogactwo gastronomii i usług). Podobne napięcia mogą pojawić się w relacji z pracownikami, klientami części komercyjnych czy gośćmi restauracji.
Chociaż większość mieszkańców zdaje sobie sprawę, że przebywa w ruchliwym środowisku miejskim, co oznacza, że dookoła będzie głośniej niż w domu na przedmieściach, to percepcja i oczekiwania ludzi zmieniają się w czasie. Problemy, które mogą się pojawić, to kwestia hałasu, zapachów, wywozu śmieci lub dużego ruchu w przyziemiu. Wszystkie elementy tworzące żywą okolicę stanowią potencjalne źródło późniejszych konfliktów. Dlatego horyzontalny i wertykalny rozkład funkcji ma bardzo duże znaczenie dla przyszłego zarządcy nieruchomości.
Inwestorzy mixed-use muszą więc podchodzić strategicznie nie tylko do odpowiedniego doboru funkcji, ale również ich skali, proporcji i przestrzennego rozmieszczenia w kompleksie. Nowe inwestycje powinny wpisywać się w kontekst otoczenia, w którym się znajdują. Jeżeli jest on negatywny lub mało wyrazisty, nowy projekt powinien inspirować do dalszego pozytywnego rozwoju sąsiedztwa.
Przestrzeń publiczna jako inwestycja mixed use
Ulice, place i skwery stanowią spoiwo różnorodnych funkcji oraz esencję projektów mixed-use. Przestrzenie publiczne generują obecność wielu ludzi w jednym miejscu i czasie, a to z kolei przyciąga kawiarnie, restauracje, a także najlepsze punkty usługowe. Na dobrostan użytkowników wpływa również wysoki udział zieleni. Parki, zieleńce czy szpalery drzew uzupełniają ofertę przestrzeni otwartych, tworzą przyjazny mikroklimat oraz dają szansę na chwilę odpoczynku i wytchnienia. Dodatkowo wspierają komfort termalny latem, wyciszają hałas oraz częściowo blokują ekspozycję na światło lamp nocą.
Układ kompleksu powinien zostać zaprojektowany z myślą o pieszych, jawiąc się dla nich jako intuicyjny i przejrzysty. Należy pamiętać o unikaniu monotonii układu przestrzennego oraz rozbijaniu kwartałów zabudowy – tam, gdzie to możliwe, użytkownik powinien mieć możliwość modyfikacji codziennych tras, co wpływa m.in. na poczucie dobrej znajomości miejsca i wzrost przywiązania do okolicy. Choć auta nadal są nieodłączną częścią kompleksu, komunikacja samochodowa powinna zostać zaprojektowana tak, by w minimalnym stopniu ograniczać ruch pieszy, a jednocześnie pozwalać na szybkie i możliwie dyskretne dostawy oraz krótkie postoje. Warto przemyśleć również politykę parkingową, która powinna uwzględniać odpowiednie relacje pomiędzy miejscami postojowymi dla mieszkańców, pracowników i gości.
- Przeczytaj również: Najlepsze przestrzenie publiczne według TUP: 2022
Jak zapewnić sukces inwestycji wielofunkcyjnej?
Sukces inwestycji wielofunkcyjnej zależy z jednej strony od programu funkcjonalnego i projektu architektonicznego, z drugiej zaś – od właściwie zaplanowanej strategii placemakingowej, która pozwoli zbudować atrakcyjność miejsca i stworzyć na nie modę. Właściwy proces jego tworzenia, który powinien w naturalny sposób ewoluować w stały community management, jest w gruncie rzeczy gwarancją jakości przyszłego funkcjonowania przestrzeni. Analiza projektów występujących w różnych lokalizacjach na świecie wskazuje, że niejednokrotnie pozornie podobne projekty, o zbliżonych proporcjach funkcji czy położeniu, potrafią znacząco różnić się sukcesem biznesowym. Ich głębsza analiza pozwala dostrzec, że projekt opisywany jako atrakcyjny, pełny ludzi i cieszący się popularnością charakteryzują również świadome, zaplanowane oraz dobrze zorganizowane działania aktywizujące lokalną społeczność.
Dbanie o witalność warstwy społecznej odbywa się wielowymiarowo – zarówno na etapie projektowania, jak i późniejszego funkcjonowania kompleksu. Wysokiej jakości architektura i urbanistyka powinny zachęcać do codziennych aktywności i interakcji oraz tworzyć miejsce do organizacji różnorodnych wydarzeń. Użytkownicy kompleksu powinni być możliwie zróżnicowani, w czym mogą pomagać odpowiednia skala i zdywersyfikowana oferta. Obecność mieszkańców buduje z kolei sąsiedzką atmosferę zaufania oraz podnosi poczucie bezpieczeństwa. Pożądanym efektem jest wpłynięcie na poczucie dumy i zadowolenia z faktu mieszkania lub pracy w danej okolicy. Przede wszystkim jednak projekty mixed-use muszą pozostać otwarte i zachęcać do odwiedzin gości z zewnątrz.
Rozwój budownictwa wielofunkcyjnego
Powstające w Polsce projekty typu mixed-use przechodzą obecnie kolejny etap profesjonalizacji sektora. Po pierwszych realizacjach budynków wielofunkcyjnych na początku stulecia i udanych rewitalizacjach ostatniej dekady obserwujemy coraz ambitniejsze plany inwestorów, a także stopniowe zwiększanie skali planowanych przedsięwzięć. Rynek rozwija się szybko, projekty stają się coraz bardziej zróżnicowane, a deweloperzy chętniej dywersyfikują swoje portfele inwestycyjne, wzbogacając je o kolejne realizacje wielofunkcyjne.
Pierwszymi inwestycjami typu mixed-use w Polsce były obiekty o dominującej funkcji handlowej, gdzie hotele, kultura lub część gastronomiczna i rozrywkowa zyskiwały na tyle duże znaczenie, że projekty te określić możemy mianem wielofunkcyjnych. Dobrymi przykładami są Manufaktura w Łodzi lub Stary Browar w Poznaniu, które odgrywają rolę galerii handlowej oraz centrum kultury z lokalami gastronomicznymi oraz sportowo-rozrywkowymi w tle. Inwestycje te cechują się wysokiej jakości przestrzeniami publicznymi i stanowią silną markę. Po nich zaczęły powstawać realizacje coraz śmielej łączące kilka dużych funkcji, takie jak wrocławski Sky Tower, który stanowi pierwszy w Polsce mieszany budynek wysokościowy, gdyż znajdują się w nim mieszkania, biura i lokale handlowo-usługowe. Prawdziwe zainteresowanie projektami wielofunkcyjnymi przyszło dopiero po 2016 roku, kiedy kolejno zaczęły się otwierać takie realizacje, jak Hala Koszyki, Ovo, Browar Lubicz, Rondo Wiatraczna, Centrum Praskie Koneser czy Elektrownia Powiśle.
W projektowanych po 2019 roku koncepcjach można zauważyć wyraźną dywersyfikację funkcji (możliwą dzięki większej skali obiektów) oraz wykształcanie się pierwszych standardów dla polskich inwestycji mixed-use. Większość z nich zakłada w swoim programie każdą z trzech funkcji podstawowych: mieszkaniową, biurową oraz handlowo-usługową. Proporcje mieszkań i biur zależą ściśle od lokalizacji inwestycji oraz ograniczeń planistycznych narzuconych na konkretne grunty – stąd w centrum będą przeważały miejsca pracy, a im dalej, tym bardziej będzie rósł udział funkcji mieszkalnej. Handel, usługi oraz gastronomia, mimo że nie są funkcjami dominującymi, występują niemal w każdym projekcie.
W ostatnich latach w Polsce zaczęły powstawać większe kompleksy mieszane, składające się z całych kwartałów miejskich i dzielnic. W największych planowanych inwestycjach mówimy już nawet o 25–35 ha powierzchni działki i kilkudziesięciu budynkach wchodzących w skład projektowanego założenia (Garnizon i Stocznia Cesarska w Gdańsku, katowicki Nowy Wełnowiec czy podwarszawskie S8 Corner). Dotychczasowe realizacje wielofunkcyjne bazowały na potencjale niewykorzystanych terenów poprzemysłowych w centrach miast. W miarę zabudowywania kolejnych wolnych działek nieruchomości typu brownfield zaczęły budzić coraz większe zainteresowanie w oczach inwestorów. Zrewitalizowane prywatnymi środkami inwestycje, takie jak Manufaktura i OFF Piotrkowska, przywracają najbliższej okolicy życie i nadają nowy, atrakcyjny charakter postindustrialnej zabudowie. W ślad za nimi udały się śmielsze, które oddają mieszkańcom całe kwartały miasta – takie jak Browary Warszawskie, Soho by Yareal, Centrum Praskie Koneser czy łódzka Fuzja.
Nie ma wątpliwości, że firmy inwestujące na rynku polskim uczą się na błędach poprzedników oraz adaptują do swoich projektów rozwiązania dobrze funkcjonujące na Zachodzie. Podczas analizy polskich projektów wielofunkcyjnych w oczy rzucają się trzy trendy, bez których nie może powstać dobry mixed-use. Są to: duży nacisk kładziony na ekologiczność budynków, konsultacje społeczne oraz rosnąca rola przestrzeni publicznych i terenów zielonych.
Wady i zalety inwestycji w budynek mixed use
Korzyści z projektów mixed-use są obopólne. Z punktu widzenia inwestorów dobrze zrealizowany zespół wielofunkcyjny oznacza wyższe wyceny nieruchomości – zarówno komercyjnych, jak i mieszkaniowych. Dla samorządów jest to okazja do rewitalizacji zaniedbanego terenu bądź wytworzenia nowego centrum lokalnego. Najemcy przestrzeni komercyjnych (sklepów i biur) zyskują na obecności mieszkańców i osób przyciąganych z zewnątrz. Z kolei mieszkańcy zespołu oraz okolicy czerpią korzyść ze starannie animowanej przestrzeni, która oferuje różnorodne funkcje, niedostępne wcześniej na danym obszarze.
Są to jednak bardzo skomplikowane procesy o wysokim ryzyku inwestycyjnym. Dlatego realizuje się je przede wszystkim tam, gdzie lokalizacja wskazuje na duży i niewykorzystany – ale też nieoczywisty – potencjał. Proces wymaga przy tym ścisłej współpracy na linii inwestor–samorząd oraz dużego wsparcia ze strony organów publicznych, w szczególności urzędu konserwatora i architekta miasta. Do tego dochodzą problemy z restauracją istniejącej zabudowy, wyzwania prawne i brak doświadczenia w przeprowadzaniu tak kompleksowych inwestycji.
Nagrodami za realizację są długofalowa korzyść wszystkich podmiotów biorących udział w przedsięwzięciu, wzrost wartości lokali oraz zwiększenie aktywności gospodarczej w całej okolicy. Żeby do tego doszło, potrzebujemy jednak nowej generacji projektów mixed-use, które będą przecierały szlaki nieznane na polskim rynku.
Artykuł powstał na podstawie raportu ThinkCo „Wielofunkcyjne. Mixed-use w Polsce i na świecie”. Pełną publikację można znaleźć na stronie: https://thinkco.pl/wielofunkcyjne-raport-mixed-use/.
